就當(dāng)下樓市來看，放松調(diào)控政策和刺激樓市政策作用有限，如何解決有效購(gòu)買力不足問題、降低購(gòu)房成本才是關(guān)鍵。

　　中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

　　當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)與樓市都正處于2020年二季度以來最嚴(yán)峻時(shí)刻。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值增速同比下降2.9%；服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降6.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降11.1%；固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）環(huán)比下降0.82%，是2020年3月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)亦跌入低谷。1~4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.7%，全國(guó)商品房銷售面積同比下降20.9%，商品房銷售額同比下降29.5%，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比下降46.5%。

　　1~4月，全國(guó)商品房均價(jià)為9502元/平方米，自2021年2月達(dá)到11030元/平方米歷史最高水平后，已連續(xù)15個(gè)月下降。這一切都表明，行業(yè)回暖時(shí)刻遠(yuǎn)未到來。

　　面對(duì)這份成績(jī)單，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在答記者問時(shí)表示，4月份疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成較大沖擊，但這種影響是短期的、外在的，我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、長(zhǎng)期向好的基本面沒有改變，轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展的大勢(shì)沒有改變，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤、實(shí)現(xiàn)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)有利條件較多。

　　“我們看到各項(xiàng)助企紓困政策在持續(xù)發(fā)力，我相信二季度經(jīng)濟(jì)仍然會(huì)保持較好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。消費(fèi)、投資等仍會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、抗擊各種風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)的堅(jiān)實(shí)支撐。”付凌暉說。

　　房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)信心受挫

　　5月16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1~4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)各指標(biāo)下滑幅度超乎市場(chǎng)預(yù)期。

　　從開發(fā)投資指標(biāo)來看，1~4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.7%，降幅較一季度擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。單月看，4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，降幅較3月份擴(kuò)大7.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)信心受挫，新開工和竣工規(guī)模更是一降再降。1~4月，房企房屋施工面積同比持平，新開工面積同比下降26.3%，竣工面積同比下降11.9%，三者較一季度降幅分別擴(kuò)大1個(gè)、8.8個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　從銷售指標(biāo)來看，1~4月商品房銷售面積同比下降20.9%，較一季度數(shù)據(jù)（同比下降13.8%）繼續(xù)放緩；商品房銷售額同比下降29.5%；一季度這一數(shù)據(jù)為同比下降22.7%。

　　尤其是4月份單月，商品房銷售面積和銷售額均不足5位數(shù)，分別為8722萬平方米和8134億元，同比分別下降39%和46.6%；二者降幅較3月份擴(kuò)大21.3個(gè)百分點(diǎn)和20.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　疫情反復(fù)對(duì)區(qū)域樓市造成嚴(yán)重影響，1~4月東部地區(qū)和東北地區(qū)商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情輻射，長(zhǎng)三角城市群內(nèi)強(qiáng)二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態(tài)管控，對(duì)市場(chǎng)情緒和購(gòu)買能力影響巨大。東部區(qū)域尤其長(zhǎng)三角區(qū)域向來是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域，東部地區(qū)樓市銷售停滯使得全國(guó)商品房規(guī)模失去支柱。

　　中國(guó)民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售低迷主要受三方面因素影響：一是由于疫情防控收緊，居民看房購(gòu)房行為受到限制；二是居民收入增速明顯放緩，繼續(xù)加杠桿能力受到削弱；三是受近兩年房企債務(wù)違約事件影響，居民對(duì)期房銷售不信任，也對(duì)房地產(chǎn)銷售形成拖累。

　　從資金來源來看，1~4月房企到位資金同比下降23.6%，較一季度數(shù)值（同比下降19.6%）繼續(xù)惡化。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比下降24.4%，弱于一季度指標(biāo)（同比下降23.5%），自籌資金同比下降5.2%；定金及預(yù)收款同比下降37%（一季度為同比下降31%）；個(gè)人按揭貸款同比下降25.1%（一季度為同比下降18.8%）。

　　需要指出的是，4月份房企資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款1311.6億元，低于2021年以來最低值，表明銀行對(duì)于房企貸款發(fā)放的意愿仍未修復(fù)。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未出盡的時(shí)候，房企外部融資壓力依舊較大。中指院數(shù)據(jù)顯示， 4 月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資規(guī)模為431.4億元，同比下降 41.1%，環(huán)比下降 25.1%。

　　從拿地指標(biāo)來看，1~4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1766萬平方米，同比下降46.5%；土地成交價(jià)款955億元，同比下降20.6%；二者降幅均較一季度有所擴(kuò)大。單月來看，4月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為427萬平方米和283億元，同比下降57%和28%。

　　在今年多個(gè)城市首輪集中供地中，參拍企業(yè)仍以國(guó)企央企和區(qū)域平臺(tái)公司為主，大部分民企依舊受制于流動(dòng)性壓力無力參與其中。

　　這是一個(gè)惡性循環(huán)。在房地產(chǎn)銷售持續(xù)下行，房企資金壓力進(jìn)一步凸顯時(shí)，房企的投資拿地需求自然會(huì)進(jìn)一步減弱。房地產(chǎn)銷售作為房地產(chǎn)投資先行指標(biāo)，在銷售尚未見底時(shí)，房地產(chǎn)投資自然轉(zhuǎn)向偏弱。

　　4月份，國(guó)房景氣指數(shù)在1月跌破100后再次下跌至95.89，降至2016年初以來最低水平，市場(chǎng)仍處于“政策底”與“市場(chǎng)底”之間的過渡階段。

　　調(diào)控下一階段如何發(fā)力？

　　4月29日，中央政治局會(huì)議指出，“我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)面臨新的挑戰(zhàn)”。會(huì)議要求“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”。

　　對(duì)于房地產(chǎn)方面，中央政治局會(huì)議提出，“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

　　此后，各地政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均繼續(xù)加大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月16日，2022年全國(guó)累計(jì)出臺(tái)了紓困政策超過270次，單4月66個(gè)地市出臺(tái)123條新政。

　　但高度密集的新政效果并不明顯。CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)50個(gè)主要城市4月平均開盤去化率僅30%，“五一”假期期間多數(shù)城市購(gòu)房者仍處于觀望狀態(tài)。

　　居民購(gòu)房積極性不足，從居民部門房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)走弱亦能佐證。央行數(shù)據(jù)顯示， 4月居民部門新增貸款-2170億元，同比少增7453億元。其中，居民住房貸款環(huán)比減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元。顯示出現(xiàn)階段居民消費(fèi)意愿弱，更不愿意加杠桿消費(fèi)。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，就當(dāng)下樓市來看，放松調(diào)控政策和刺激樓市政策作用有限，如何解決有效購(gòu)買力不足問題、降低購(gòu)房成本才是關(guān)鍵?，F(xiàn)在樓市調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入到了第二個(gè)階段，即由從第一階段各地紛紛刺激松綁樓市，轉(zhuǎn)到提高新市民購(gòu)買力、降低購(gòu)房成本、培育可持續(xù)購(gòu)買力階段。

　　近日，央行“定向降息”舉措信號(hào)非常明顯。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布首套住房貸款利率下限下調(diào)，對(duì)新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，利率下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，繼續(xù)按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　按照央行此前的表述，此前房貸利率下滑更多是各地區(qū)商業(yè)銀行自發(fā)性行為，而此次政策則從央行和地方央行的角度出發(fā)，在更大范圍上推動(dòng)全國(guó)房貸利率下調(diào)。

　　此前的5月11日，長(zhǎng)沙市發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》，收獲業(yè)內(nèi)好評(píng)。按此新政，業(yè)主將手上的存量房用作租賃住房，將不納入家庭套數(shù)計(jì)算，既滿足了有房人群再次購(gòu)置住房的需求，還能有效落實(shí)“房住不炒”。

　　紅塔證券宏觀分析師殷越認(rèn)為，除房貸利率下行，后續(xù)房地產(chǎn)政策著力點(diǎn)一是進(jìn)一步完善預(yù)售資金監(jiān)管，防風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)避免出現(xiàn)監(jiān)管過嚴(yán)、“一刀切”等現(xiàn)象；二是要進(jìn)一步鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)房企支持力度；三是拓寬房企外部融資渠道。

　　植信投資研究院高級(jí)研究員耿欣欣則建議，加大改善型需求支持力度，放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，助力改善型需求釋放。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房企在“存量債務(wù)償還”和“保交樓”環(huán)節(jié)支持，通過金融政策的精準(zhǔn)滴管筑牢風(fēng)險(xiǎn)底線。