1 住建部：嚴(yán)管城市經(jīng)營(yíng)性自建房

　　5月1日，住建部在長(zhǎng)沙召開視頻會(huì)議，對(duì)經(jīng)營(yíng)性自建房工作提出了新的要求。此次政策對(duì)于城中村等住房建設(shè)會(huì)產(chǎn)生新的影響。

　　1、政策要點(diǎn)

　　此次會(huì)議的召開，和長(zhǎng)沙居民自建房倒塌事故有關(guān)。4月29日，長(zhǎng)沙發(fā)生了自建房倒塌事故，公安機(jī)關(guān)迅速成立專案組對(duì)該事故立案?jìng)刹?。此次事件涉及多個(gè)問題。1）此類自建房違建現(xiàn)象突出，在高校周邊數(shù)量較多，很多都是商住兩用的。2）此次倒塌的自建房，在2012年建為6層，后加建到了8層，承租戶對(duì)房屋有不同程度的結(jié)構(gòu)改變。3）湖南相關(guān)工程檢測(cè)公司對(duì)于此類自建房家庭旅館進(jìn)行了房屋安全鑒定，但出具了虛假的房屋安全鑒定報(bào)告。此次住建部視頻會(huì)議，明確了房屋市政工程安全生產(chǎn)的要求，提及兩方面規(guī)范。1）對(duì)城市自建房進(jìn)行摸底和研判，對(duì)存在嚴(yán)重安全隱患的經(jīng)營(yíng)性自建房要求立即停業(yè)。2）加快完善房屋建筑安全管理各項(xiàng)制度，包括房屋體檢制度、房屋養(yǎng)老金制度、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度等內(nèi)容。

　　2、政策意義

　　此次住建部會(huì)議，是繼此前城市燃?xì)夤艿览匣脑煺吆蟮牡诙€(gè)應(yīng)急管理政策，其對(duì)于城市自建房的管理會(huì)有較大的影響。過去自建房的管控更多是在農(nóng)村宅基地上，而這幾年城市自建房的管理也變得更加迫切。雖然從房產(chǎn)屬性上看，其不屬于城市國(guó)有建設(shè)用地相關(guān)住房的概念，但鑒于其在城市房地產(chǎn)領(lǐng)域中的比重和影響，尤其是在城中村、城市老舊商圈中的影響，此類城市自建房的管理也確實(shí)應(yīng)加快提上日程。預(yù)計(jì)后續(xù)在各地商圈改造、老舊小區(qū)改造等過程中，對(duì)于此類自建房的管理和規(guī)范也會(huì)強(qiáng)化。對(duì)于相關(guān)涉及自建房經(jīng)營(yíng)的個(gè)人和企業(yè)來說，也需要重視此類政策，合規(guī)操作，注意質(zhì)量管控。同時(shí)也要求各地住房部門把此類特色的房產(chǎn)納入到城市房產(chǎn)管控體系中，真正促進(jìn)城市房產(chǎn)和城市管理的健康發(fā)展。

　　2 岳陽：首提項(xiàng)目資金監(jiān)管概念

　　5月1日，岳陽發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)岳陽市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（試行）》。此次政策首次提出“房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管”的概念，值得行業(yè)的學(xué)習(xí)和關(guān)注。

　　1、政策要點(diǎn)

　　在政策第十四條中，岳陽明確，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管。將項(xiàng)目預(yù)售資金、開發(fā)貸款、個(gè)人購房按揭貸款等全部納入項(xiàng)目資金監(jiān)管范疇，實(shí)行三方監(jiān)管，確保相關(guān)資金用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。開發(fā)企業(yè)可暫緩儲(chǔ)存房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金，實(shí)現(xiàn)銷售收入后在資金監(jiān)管賬戶上留足項(xiàng)目資本金。存量項(xiàng)目資本金可提前一個(gè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)解控。從這里可以看出政策兩大創(chuàng)新。第一、岳陽首次跳出傳統(tǒng)的預(yù)售資金監(jiān)管的概念，明確了“項(xiàng)目資金監(jiān)管”的概念，屬于考慮更為全面的做法，值得肯定。其把預(yù)售資金、開發(fā)貸款和按揭貸款等都統(tǒng)一納入到第三方監(jiān)管賬戶，具有非常好的導(dǎo)向。第二、對(duì)于項(xiàng)目資本金，政策明確可以暫緩繳納，同時(shí)也可以提前申請(qǐng)解控。此類操作客觀上可以減少房企繳納資本金的壓力，類似資金領(lǐng)域也可以獲得減負(fù)的效應(yīng)。

　　2、政策意義

　　此次岳陽的政策比較全面，政策一共有15條內(nèi)容，覆蓋了降低房企拿地成本、降低房企開工成本、積極對(duì)商業(yè)地產(chǎn)去庫存、降低購房者購房成本等內(nèi)容，屬于比較全面和細(xì)致的穩(wěn)定房地產(chǎn)政策的版本。同時(shí)，岳陽此次政策也從新的角度去降低房企和購房者的成本，包括提及了房貸抵扣個(gè)稅、房企資本金繳納要求降低等，實(shí)際上真正從供求兩端進(jìn)行了減負(fù)。岳陽此次政策，勢(shì)必對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的作用。尤其是資本金繳納方面的減負(fù)政策，值得全國(guó)其他城市的學(xué)習(xí)。目前各地的焦點(diǎn)在于預(yù)售許可資金監(jiān)管政策方面，但這確實(shí)還不夠，需要全方位去了解房企的訴求，真正給房企資金面進(jìn)行降負(fù)。后續(xù)其他城市在出臺(tái)新政策的時(shí)候，也需要關(guān)注此類內(nèi)容。

　　3 連云港：在信用評(píng)定方面優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境

　　5月1日，連云港正式實(shí)施《關(guān)于促進(jìn)連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》。此次政策雖然只有短短的六條內(nèi)容，但是比較務(wù)實(shí)和清晰，是典型的抵御疫情沖擊、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的政策版本。

　　1、政策要點(diǎn)

　　此次政策有多個(gè)條文涉及對(duì)房企營(yíng)商環(huán)境的改善。1）拿地方面，過去競(jìng)拍保證金的比例為50％且有繁瑣的分類管控要求，此次進(jìn)行統(tǒng)一，全部按20％的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。2）預(yù)售方面，對(duì)于高端物業(yè)來說，過去需要每次按3萬方的標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)預(yù)售許可證，而現(xiàn)在全部統(tǒng)一為按樓棟的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。3）信用方面，此次擴(kuò)大了A類信用房企的覆蓋面，此類房企后續(xù)就可以享受A類信用房企在預(yù)售和預(yù)售資金方面的優(yōu)惠政策。4）預(yù)售資金方面，此次明確了擔(dān)保政策，類似政策或和銀行保函等功能類似，客觀上有助于減少預(yù)售資金的沉淀，促進(jìn)資金的加快循環(huán)。

　　2、政策意義

　　此次連云港政策條文清晰和簡(jiǎn)潔，是比較務(wù)實(shí)、容易消化、效果明顯的政策。政策明確要消除疫情所帶來的負(fù)面影響，客觀上都有助于促進(jìn)房企營(yíng)商環(huán)境的改善。此次連云港政策雖然只有6條內(nèi)容，但是至少有4條是和降低房企經(jīng)營(yíng)成本等直接掛鉤的。類似政策具有非常好的導(dǎo)向。當(dāng)前各地實(shí)際上在降低房企成本方面也在積極探索。隨著此類政策的釋放，客觀上確實(shí)可以降低房企經(jīng)營(yíng)成本，能夠提振房企拿地、新開工、預(yù)售和交付等方面的積極性，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有積極的作用。

　　4 梅州：優(yōu)化特殊房產(chǎn)的信貸政策

　　5月1日，梅州發(fā)布《促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》。此次政策在金融政策優(yōu)化、房企資金壓力減少等方面有相關(guān)表述，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　1、對(duì)預(yù)售證過期的房產(chǎn)優(yōu)化房貸政策

　　此次梅州在公積金等貸款政策方面進(jìn)行了放松，同時(shí)對(duì)一些特殊領(lǐng)域的貸款工作給予了進(jìn)一步放松的指示。政策明確，優(yōu)化調(diào)整預(yù)售證過期房源貸款申請(qǐng)流程。政策明確，對(duì)于此類房源只要有合同和確權(quán)證就可以先申請(qǐng)貸款，在有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和辦理好抵押登記后就可以放款。此類規(guī)定也是當(dāng)前房貸政策放松的重要體現(xiàn)。至少說明，當(dāng)前對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)交易或房產(chǎn)類型，貸款方面也需要靈活變通，以促進(jìn)此類特殊房產(chǎn)房貸方面獲得各類支持。

　　2、延長(zhǎng)住宅專項(xiàng)維修資金的繳納時(shí)限

　　此次政策明確，延長(zhǎng)住宅專項(xiàng)維修資金繳納時(shí)限，在辦理商品房現(xiàn)售備案時(shí)，企業(yè)作出書面有條件的承諾后，其可以延遲6個(gè)月繳納住宅專項(xiàng)維修資金。此類規(guī)定，有助于房企進(jìn)一步降低資金的壓力，是房企減負(fù)的又一體現(xiàn)。類似規(guī)定，和此前預(yù)售資金用保函代替、項(xiàng)目資本金緩繳等一樣，都可以認(rèn)為是當(dāng)前對(duì)于房企資金面進(jìn)行放松、降壓、減負(fù)的體現(xiàn)，具有非常務(wù)實(shí)的效果。這也可以認(rèn)為，當(dāng)前在降低房企資金成本方面，政策更加寬松、更加全面，確實(shí)可以促進(jìn)房企資金壓力的進(jìn)一步改善和緩解。

　　5 無錫：二手房增值稅落實(shí)“5改2”

　　5月1日，無錫發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限的通知》。此次政策明確了增值稅政策“5改2”內(nèi)容，是沈陽后的第二個(gè)調(diào)整此類政策的城市。

　　1、政策要點(diǎn)

　　此次政策明確，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)研究，市區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，由5年調(diào)整為2年。此類政策和此前沈陽一樣，即過去增值稅的免征年限為5年，而現(xiàn)在調(diào)整為2年。追溯過去的政策，2020年8月，無錫發(fā)文規(guī)定，市區(qū)（不含棚戶區(qū)改造重點(diǎn)地區(qū)）個(gè)人住房滿2年不滿5年轉(zhuǎn)讓，需要繳納增值稅，滿5年可免征。換句話說，當(dāng)前無錫廢除了2020年的既有政策規(guī)定，客觀上有助于此類二手房交易稅費(fèi)成本的降低。

　　2、政策意義

　　此次無錫政策具有積極意義，其既說明對(duì)于增值稅政策做出了調(diào)整，也說明當(dāng)前政策環(huán)境和2020年是有明顯和本質(zhì)差異的。從增值稅的政策內(nèi)容看，后續(xù)持有3-5年的房產(chǎn)，則可以不受增值稅政策的約束，自然降低了交易成本。而從政策的變化看，其也相當(dāng)于對(duì)2020年政策進(jìn)行了調(diào)整和糾偏，說明當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的壓力和2020年是截然相反的。從全國(guó)城市看，2020年期間包括沈陽、深圳、成都和無錫都曾經(jīng)出臺(tái)過增值稅“2改5”政策。換而言之，此次無錫政策說明，其他城市后續(xù)調(diào)整此類政策的可能性比較大，客觀上也是為了更好盤活二手房市場(chǎng)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的流通和活躍。

　　6 贛州：“70歲也可申請(qǐng)房貸”受關(guān)注

　　5月1日，贛州房地產(chǎn)消費(fèi)季活動(dòng)舉行。此次活動(dòng)中“購房者年齡放寬至70周歲”的觀點(diǎn)受到大家的熱議，客觀看待此類政策也非常有必要。

　　1、政策要點(diǎn)

　　此次會(huì)議上相關(guān)商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，銀行將向購房者鄭重承諾五點(diǎn)內(nèi)容。一是全轄所有機(jī)構(gòu)自5月1日起首套房貸利率下調(diào)至5.2％，二套房利率下調(diào)至5.35％；二是購房者年齡放寬至70周歲；三是將首付比例調(diào)至國(guó)家政策規(guī)定最低比例；四是將二手房房齡調(diào)至最長(zhǎng)35年；五是切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量和效率，并承諾貸款手續(xù)齊全后三個(gè)工作日內(nèi)放款。從這里可以看出，實(shí)際上有兩個(gè)規(guī)定和過去銀行的主流操作略有不同，即購房者年齡放寬至70周歲、二手房房齡調(diào)至最長(zhǎng)35年。這有兩點(diǎn)需要說明。第一、此類規(guī)定是具體銀行的規(guī)定，和具體銀行的貸款政策有關(guān)，并不能和城市的貸款政策完全劃等號(hào)。第二、此類政策出發(fā)點(diǎn)是很好的，至少說明貸款方面有“能貸則貸”的導(dǎo)向，說明發(fā)放貸款的能力是非常充足的。

　　2、政策意義

　　此次政策的出臺(tái)，引起了市場(chǎng)上的討論，尤其是關(guān)于“購房者年齡放寬至70歲”的說法，引起了熱議和爭(zhēng)議。當(dāng)然，就近期房地產(chǎn)貸款政策的大方向看，對(duì)于貸款方面的工作，其實(shí)總體上還是處于貸款更趨于積極、額度更為充足、銀行主動(dòng)推銷貸款等特征，所以對(duì)于購房者或貸款者的年齡限制減少、審核的要求減少，也還是符合預(yù)期的。從銀行角度看，無論政策如何變，關(guān)鍵也還是要確保貸款方面做好基本的風(fēng)險(xiǎn)把控。當(dāng)前若是銀行自身對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)把控工作是到位的，那么類似年齡的放寬，本身也是銀行商業(yè)行為，倒不至于有太多的問題。在實(shí)際過程中，要防范房企和中介的炒作，或者違規(guī)把一些沒有房貸償還能力的購房者拉入到房貸申請(qǐng)的行列中，即還貸能力的評(píng)估依然需要做好工作。

　　7 一行兩會(huì)：明確8個(gè)領(lǐng)域的金融政策方向

　　5月4日，一行兩會(huì)等在官網(wǎng)上發(fā)布了近期專題會(huì)議精神，進(jìn)一步研究了金融支持經(jīng)濟(jì)的相關(guān)政策。此次密集發(fā)文涉及房地產(chǎn)至少8個(gè)領(lǐng)域的政策表述。

　　1、各部門的會(huì)議內(nèi)容

　　五一假期前后，包括央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和深交所都對(duì)房地產(chǎn)有明確的表態(tài)和發(fā)文。1）央行：執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。2）銀保監(jiān)會(huì)：加強(qiáng)“新市民”金融服務(wù)，支持“新市民”在城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)、購房安居、教育培訓(xùn)、醫(yī)療養(yǎng)老等方面的金融需求。要督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)。3）證監(jiān)會(huì)：積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。4）深交所：支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動(dòng)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　2、政策意義

　　此次一行兩會(huì)一所的政策，是基于近期中央和國(guó)務(wù)院的會(huì)議精神而提出的，充分體現(xiàn)了相關(guān)部門近期繼續(xù)在金融方面發(fā)力、創(chuàng)新和謀發(fā)展的導(dǎo)向。從政策內(nèi)容看，主要涉及到房地產(chǎn)信貸政策的優(yōu)化、新市民住房金融的支持、剛需和改善型購房需求的支持、個(gè)人房貸還款計(jì)劃的調(diào)整、房企和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的甄別、房企融資工作的支持、出險(xiǎn)資產(chǎn)收并購業(yè)務(wù)的支持、房地產(chǎn)REITs創(chuàng)新等8個(gè)主要內(nèi)容，應(yīng)該說比較系統(tǒng)和全面地對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的金融需求給予了總結(jié)，進(jìn)而有助于5月份及以后金融政策的更好推進(jìn)。此類政策對(duì)于房企端、購房端、金融投資端等都有啟發(fā)，其也意味著近期會(huì)有各類新的政策和支持內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境進(jìn)一步改善等有積極作用，也有助于對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)做進(jìn)一步的防范。

　　本文源自易居研究院