文：園長(zhǎng)

　　嗯，我知道，現(xiàn)在很多小伙伴因?yàn)榉孔淤u不出去，而卡在了換房的路上。

　　今天純干貨

　　1、什么時(shí)候賣房收益高

　　2、怎么樣快賣房

　　3、哪些房子要趕緊賣。

　　怎么賣房收益高??

　　首先，普通人投資買房，大部分賣房的動(dòng)力是突發(fā)事件影響（比如孩子讀書(shū)比如家里換房需要錢），對(duì)市場(chǎng)的敏感度不夠，意味著持有的周期往往很隨意，并不知道房產(chǎn)的高價(jià)值以及衰退點(diǎn)在哪里。大家對(duì)于買房最樸實(shí)的認(rèn)知就是買核心，但是核心的漲跌，區(qū)域的分化是搞不清楚的。

　　如果要獲得更高的收益，園長(zhǎng)的建議是，盡量踩準(zhǔn)上行市場(chǎng)，并且當(dāng)機(jī)立斷置換。

　　當(dāng)機(jī)立斷是很重要的一點(diǎn)，因?yàn)槊總€(gè)階段的市場(chǎng)和喜好都不一樣，想想2012年，2017年，和2021年的市場(chǎng)，變化是不是很大？所以，普通人現(xiàn)在的邏輯并不一定適用于未來(lái)，除非稀缺到無(wú)可替代，否則，絕大部分的房子，還是要定期置換。

　　什么是上行市場(chǎng)呢，記住標(biāo)志，出現(xiàn)地王以及陸續(xù)地王之后。

　　比如，2021年上半年。

　　2021年，2月，我提醒過(guò)大家賣出南沙，很多人看不懂

　　2021年3月，我讓某些業(yè)主不要太貪心，過(guò)氣戶型盡快賣出，還是有人看不懂。

　　好了，2022年6月，我要再來(lái)提醒一下，必須的時(shí)候，要能壯士斷腕，見(jiàn)好就收。

　　有時(shí)候少賺點(diǎn)賣房，并不意味著你虧錢了，你可以從下一套中找回來(lái)。現(xiàn)在，是老破舊老破小接下來(lái)5年之內(nèi)最好的出手周期，未來(lái)只會(huì)越來(lái)越差，現(xiàn)在不賣，未來(lái)會(huì)更難賣。

　　廣州接下來(lái)都是橫盤(pán)市場(chǎng)，這一階段中入手了較差房源的（比如戶型朝向一般）也不用著急，但是要做好時(shí)刻的準(zhǔn)備，在下個(gè)周期中，當(dāng)機(jī)立斷賣房。 所有北向的，實(shí)用率小于現(xiàn)在主流選手，采光不行，戶型不行的，通通都是下一波周期的賣出對(duì)象。

　　怎么樣快賣房

　　問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，中介一定回答：降價(jià)。

　　為什么他們會(huì)告訴你降價(jià)呢，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主不會(huì)做任何努力，房子一掛，在家里坐等賣房的。既然房子和營(yíng)銷P不過(guò)別人，那么，只有降價(jià)一條路了。

　　開(kāi)發(fā)商賣樓都那么努力拼命的去孔雀開(kāi)屏展示自己的優(yōu)點(diǎn)了，想想憑啥在一眾的二手房的汪洋大海中鳳凰就能挑中你的房子呢？

　　你說(shuō)我裝的好，保養(yǎng)的好，也有比你保養(yǎng)的更好的房子，你說(shuō)價(jià)格低，也有價(jià)格更低的，優(yōu)勢(shì)在哪里？作為業(yè)主對(duì)于賣房的籌劃在哪里？？記住一點(diǎn)，沒(méi)有人會(huì)對(duì)你的房子負(fù)責(zé)，你就是你的房子的第一營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。

　　賣房，要有規(guī)劃。

　　想要你的房子順利且在理想的價(jià)格賣出去，你得主動(dòng)的去找客戶，第一是網(wǎng)客，第二，是本地客戶。

　　網(wǎng)客通常是追著概念走的，哪里紅看哪里，如果不幸不紅，網(wǎng)客的概率就小很多。網(wǎng)上很多免費(fèi)掛盤(pán)的平臺(tái)，作用不一定很大，但是也可能有緣分在。

　　最靠譜的什么客戶呢，本地客戶。本地客戶，一定在中介手里。

　　如果讓中介把客導(dǎo)給你，首先，你得讓中介知道有這套房。

　　其次，你的房子，相比競(jìng)品，要有能讓人記住的亮點(diǎn)，或者最美，或者最便宜，或者其他。

　　第三，你必須讓中介有幫你賣房的動(dòng)力。

　　看到?jīng)]有，這就是一手營(yíng)銷的思路，做宣傳，打造美麗的售樓部和板房，做渠道分銷。

　　所以，方圓3公里的中介每個(gè)大店鋪都要放鑰匙，請(qǐng)走租戶，給出對(duì)中介個(gè)人的額外獎(jiǎng)金，中介幫你推盤(pán)的幾率就大了很多。

　　但是，你給中介的傭金再高，房?jī)r(jià)高中介賣不出去，也是不會(huì)推你的房子的，小區(qū)掛盤(pán)的那么多，中介有限推的，一定是好賣的房子。所以你的價(jià)格，要定的合適。

　　一個(gè)小區(qū)賣的最快的一定是價(jià)格最低的房子。你想賣的快，就必須犧牲價(jià)格，想賣的貴一點(diǎn)，那必須卡準(zhǔn)價(jià)低和同類型的房源定價(jià)，調(diào)查清楚小區(qū)的同類型戶型，區(qū)域的差不多產(chǎn)品的均價(jià)和價(jià)格，定出一個(gè)合理的，讓買家剛剛好能接受的價(jià)格。

　　要跑，就一定要用研究的精神卷死鄰居。

　　在這里，分享一個(gè)園長(zhǎng)個(gè)人之前賣房經(jīng)驗(yàn)。

　　最開(kāi)始，我的價(jià)格屬于小區(qū)的普遍偏低級(jí)別，但是這樣子帶看不多，沒(méi)有太多成交。

　　后面，我索性定出了比市場(chǎng)價(jià)低出20萬(wàn)價(jià)格，并且通知了區(qū)域的所有中介，而且答應(yīng)給他們1萬(wàn)的額外獎(jiǎng)勵(lì)。

　　當(dāng)?shù)陀谑袌?chǎng)價(jià)20萬(wàn)的房源風(fēng)聲放出去后，很多中介帶著客戶上門，我選擇了一個(gè)付款成數(shù)相對(duì)多一點(diǎn)，付款周期更快的用戶，這個(gè)時(shí)候，有個(gè)中介帶著另外的一個(gè)實(shí)客找過(guò)來(lái)。

　　本來(lái)約定了下午跟第一個(gè)買家去簽約，我先見(jiàn)了第二個(gè)中介，同時(shí)遲遲不去見(jiàn)第一個(gè)買家，并且將我被中介攔截的信息告訴了第一個(gè)買家。

　　第二個(gè)買家愿意加價(jià)，但是，他只愿意加5萬(wàn)，我把這個(gè)信息告知第一個(gè)中介和買家，最終讓他們加價(jià)8萬(wàn)成交。

　　為什么這個(gè)買家愿意加價(jià)呢，因?yàn)榫退慵觾r(jià)，他仍然比市場(chǎng)價(jià)低10萬(wàn)，他依然不虧，而我，比預(yù)期價(jià)格賣高了8萬(wàn)，也是比較好的收獲。

　　有人說(shuō)，靠降價(jià)有什么好說(shuō)的，誰(shuí)降價(jià)賣不了？？

　　這個(gè)就涉及到，準(zhǔn)不準(zhǔn)把握時(shí)機(jī)了。我最近賣了2套不咋好的房，分別是在2020年底，2021年6月賣出。

　　定出比市場(chǎng)價(jià)低的價(jià)格，因?yàn)槲抑?，我已有盈利，同小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)很多，市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，而且我明確知道我失去的20萬(wàn)在即將要買的新房里能補(bǔ)回來(lái)。

　　總有人糾結(jié)說(shuō)，我會(huì)不會(huì)賣便宜了，等等會(huì)不會(huì)有更好的買家，這個(gè)客戶好難纏，哎，不想賣了，好煩人，賣不出去，留著收租每個(gè)月也能貼補(bǔ)家用，算了算了。

　　在這里，園長(zhǎng)殘酷的說(shuō)一句：

　　除非有穩(wěn)定強(qiáng)學(xué)區(qū)的屬性，否則，過(guò)氣的房子，還是早賣。

　　因?yàn)槭袌?chǎng)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)不明朗，后面愿意買房的人會(huì)相對(duì)減少，你所面對(duì)的對(duì)手不僅僅是鄰居，還有片區(qū)，以及片區(qū)外的新房，該出手時(shí)就出手。

　　如果去年沒(méi)漲，后面可能也很難漲，除非你入手成本不高留著收租，不然后面，房子價(jià)值是會(huì)下降的。

　　什么房子，要早賣

　　早賣的房子，是過(guò)氣的，或者即將過(guò)氣的房子。

　　舉個(gè)例子。

　　某個(gè)網(wǎng)紅區(qū)有3個(gè)舊改大盤(pán)，附近有一些二手，有些80多的兩房，北向90多的3房，再或者，雖然是次新，但是沒(méi)有強(qiáng)學(xué)位加持。

　　由于新房還沒(méi)有進(jìn)入到二手市場(chǎng)，在新房限售的這幾年里，這些次新二手還是有市場(chǎng)的。

　　但是，當(dāng)這批新房進(jìn)入到二手市場(chǎng)的時(shí)候，你猜，前面的這些二手還有活路嗎？？

　　你是接盤(pán)同學(xué)，你愿意買得房數(shù)更高的新房，還是老舊的原次新？？

　　如果在哪個(gè)時(shí)候領(lǐng)悟，這些房子已經(jīng)是死路一條了。

　　所以，房子會(huì)不會(huì)過(guò)氣，取決于你未來(lái)在區(qū)域內(nèi)有沒(méi)有相似的競(jìng)標(biāo)，具不具備稀缺性。

　　假設(shè)你的房子，是極小戶型，周邊未來(lái)沒(méi)有同類型，那么你相對(duì)就是安全的，因?yàn)槟阌械瓦M(jìn)入門檻。

　　又有同學(xué)說(shuō)了，我在天河金融城某盤(pán)有一套北向的大兩房，這個(gè)區(qū)位無(wú)人能敵，未來(lái)安全了吧。

　　你錯(cuò)了。

　　這時(shí)候你的競(jìng)品，是外圍區(qū)。

　　一套金融城北向大兩房，沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)學(xué)位，600-700萬(wàn)，換你是買家，你愿意選兩房，還是去智谷，老黃埔，番禺選一套帶名校交通好城市面貌好的3-4房？？

　　還有一些次新，他戶型和地段和朝向，但是他在市場(chǎng)變化之下，面臨新的外圍的新房沖擊，也是要盡早換的，比如說(shuō)，某網(wǎng)紅區(qū)的網(wǎng)紅盤(pán)，90方總價(jià)可以選到附近120方的4房且?guī)５模@種就是必須要看早增長(zhǎng)乏力，趁早置換的。

　　當(dāng)然，市場(chǎng)上的絕大部分的過(guò)氣產(chǎn)品大家還是有感知的，典型的如老破小，園長(zhǎng)的建議是，壯士斷腕，趁早跑出來(lái)，很簡(jiǎn)單，這批房源都是對(duì)著市場(chǎng)的基層用戶，基層用戶最容易受到經(jīng)濟(jì)影響，房屋很難有溢價(jià)，而且用戶心態(tài)極度容易波動(dòng)，趁現(xiàn)在很多人還沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)，趕緊賣。

　　外圍佛山三水清遠(yuǎn)肇慶漲不動(dòng)的產(chǎn)品，不賣也漲不了，留著還是負(fù)債，不如出掉留錢扛風(fēng)險(xiǎn)。

　　所以賣出的前提，是你能找到更好的投資產(chǎn)品，比如一換一，或者有更好的保值渠道，如果賣出，無(wú)法置換，那需要再斟酌考慮資產(chǎn)對(duì)你的價(jià)值。

　　以上。