業(yè)主放棄向開(kāi)發(fā)商索賠逾期交房違約金等權(quán)利

　　無(wú)條件配合開(kāi)發(fā)商更換插卡式電表

　　未來(lái)電費(fèi)由開(kāi)發(fā)商代為收取

　　>>開(kāi)發(fā)商

　　優(yōu)先給已和解業(yè)主辦理

　　其他業(yè)主什么時(shí)候能辦不清楚

　　>>律師說(shuō)法

　　開(kāi)發(fā)商額外設(shè)置附加條件不僅違約

　　還有刻意刁難業(yè)主違法之嫌

　　天健·望湖大觀小區(qū)交付多年卻難辦房產(chǎn)證，如今好不容易等來(lái)“大證”，本該順利辦理“小證”，卻被告知，想辦房產(chǎn)證，先得簽一份“不平等的和解協(xié)議”。

　　>>業(yè)主心結(jié)

　　小區(qū)交付7年仍用臨時(shí)電

　　房產(chǎn)證也遲遲未能辦理

　　2011年，劉女士在西安市蓮湖區(qū)的天健·望湖大觀小區(qū)買了一套商品房。“當(dāng)時(shí)本來(lái)想給孩子當(dāng)婚房，沒(méi)想到房子數(shù)次延期，直到2017年才開(kāi)始陸續(xù)交付。”

　　房子雖已交付，但業(yè)主們的糟心事才剛剛開(kāi)始?！胺孔咏桓兜浆F(xiàn)在已經(jīng)7年，房產(chǎn)證一直沒(méi)有辦理，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了合同中的交付后720日的期限?！眲⑴空f(shuō)，根據(jù)合同約定，交付逾期和辦證逾期開(kāi)發(fā)商都應(yīng)賠償違約金，卻始終未能兌現(xiàn)。“小區(qū)里近半業(yè)主都發(fā)起訴訟或申請(qǐng)仲裁，在違約金問(wèn)題上都獲得了勝訴，法院責(zé)令開(kāi)發(fā)商依照合同支付違約金，但他們?nèi)耘f沒(méi)有履行。”

　　更讓業(yè)主們發(fā)愁的還有小區(qū)的用電問(wèn)題，劉女士介紹，小區(qū)交付至今一直使用臨時(shí)電，未能接入正式電。

　　“起初我們都向物業(yè)正常繳納電費(fèi)，但因物業(yè)和開(kāi)發(fā)商之間存在糾紛，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有向物業(yè)移交小區(qū)內(nèi)的電力管控。為了拿到收電費(fèi)的權(quán)限，開(kāi)發(fā)商數(shù)次將小區(qū)斷電，干擾小區(qū)正常秩序。迫于無(wú)奈，大家只得放棄繳納電費(fèi)，政府職能部門也曾對(duì)此進(jìn)行協(xié)調(diào)，承諾在接入正式電前，小區(qū)住戶用電暫時(shí)免費(fèi)?！眲⑴空f(shuō)。

　　近期，天健·望湖大觀小區(qū)業(yè)主得知，小區(qū)已完成了不動(dòng)產(chǎn)首次登記，辦好了“大證”，房產(chǎn)證辦理有望。“我們?nèi)フ议_(kāi)發(fā)商，想要辦房產(chǎn)證，卻被告知需要先簽一份‘和解協(xié)議’，他們才能提供辦證所需的資料，配合我們辦證?！?/p>

　　劉女士告訴記者，這份協(xié)議不僅要求業(yè)主放棄向開(kāi)發(fā)商索賠的權(quán)利，還需要向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交此前的電費(fèi)，并答應(yīng)更換開(kāi)發(fā)商提供的插卡式電表，未來(lái)電費(fèi)由開(kāi)發(fā)商代為收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.6元/度。

　　“這個(gè)做法讓我們無(wú)法接受?！眲⑴空f(shuō)，小區(qū)使用臨時(shí)電多年，業(yè)主們一直盼望著能用上電網(wǎng)直供的正式電?！案鼡Q正式電后應(yīng)按照西安市內(nèi)統(tǒng)一的0.49元/度的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，此前欠繳的電費(fèi)也應(yīng)交給電網(wǎng)，而非由開(kāi)發(fā)商代收?！?/p>

　　>>業(yè)主憤慨

　　放棄索賠并要給開(kāi)發(fā)商交電費(fèi)

　　這根本就是“霸王條款”

　　記者查看了劉女士提供的和解協(xié)議模板，甲方為小區(qū)開(kāi)發(fā)商西安天健大興置業(yè)有限公司，乙方為小區(qū)業(yè)主。

　　其中提到，要求乙方放棄相關(guān)仲裁裁決書中享有的金錢類性質(zhì)權(quán)益，包括違約金、利息、仲裁費(fèi)及律師代理費(fèi)等，并終結(jié)涉及開(kāi)發(fā)商的案件執(zhí)行。在乙方履行這一要求后，甲方配合乙方辦理天健·望湖大觀小區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，即房產(chǎn)證。

　　記者在另一份業(yè)主已簽署的和解協(xié)議中看到，其中一條為：乙方（業(yè)主）承諾自愿放棄并不再追訴自簽訂《商品房買賣合同》后，依據(jù)合同所約定的所有甲方（開(kāi)發(fā)商）違約責(zé)任條款，自行承擔(dān)自入住該房屋至今所產(chǎn)生的電費(fèi)及滯納金，該款項(xiàng)打入甲方指定賬戶，并無(wú)條件配合甲方更換插卡式電表。

　　“協(xié)議中要求業(yè)主先放棄涉及開(kāi)發(fā)商的案件執(zhí)行，并放棄追究違約責(zé)任，他們才能開(kāi)始配合辦證，但協(xié)議中沒(méi)有任何限制他們的條款，即使辦不了證也沒(méi)有責(zé)任，我們覺(jué)得這就是一份‘不平等條約’?！绷硪晃粯I(yè)主侯先生憤慨地說(shuō)。

　　侯先生表示，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主支付延期交付和延期辦證的違約金屬于合同約定，且具有法院判決，屬于合理合法訴求?！拔覀冏约夯ㄥX買房、支付稅費(fèi)，理應(yīng)拿到房產(chǎn)證。如今開(kāi)發(fā)商以放棄索賠和繳納電費(fèi)作為辦證條件，要挾業(yè)主，根本就是霸王條款。”

　　>>開(kāi)發(fā)商

　　優(yōu)先給已和解業(yè)主辦理

　　其他業(yè)主什么時(shí)候能辦不清楚

　　當(dāng)天中午，記者來(lái)到西安天健大興置業(yè)有限公司，對(duì)于天健·望湖大觀小區(qū)業(yè)主所說(shuō)，需先簽訂和解協(xié)議，才能辦理房產(chǎn)證一事，該公司一負(fù)責(zé)人稱，是由于公司發(fā)票額度不足，需優(yōu)先給已和解的業(yè)主辦理房產(chǎn)證，并表示其余業(yè)主的房產(chǎn)證也將分批次辦理，但至于何時(shí)能辦暫未可知。

　　記者詢問(wèn)將簽訂和解協(xié)議作為辦證的條件，這樣的做法是否合理，該負(fù)責(zé)人表示不予評(píng)判，并拒絕了采訪。

　　記者通過(guò)天眼查了解到，西安天健大興置業(yè)有限公司曾因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)，被最高人民法院公示為失信公司，還曾多次被法院列為限制高消費(fèi)企業(yè)。今年7月，蘭州市中級(jí)人民法院發(fā)布執(zhí)行懸賞公告，天健大興置業(yè)及其法定代表人張某卷作為被執(zhí)行人列入其中。

　　據(jù)天眼查公示，該企業(yè)有95條被執(zhí)行人記錄，17件終本案件中涉及的未履行執(zhí)行標(biāo)的總金額達(dá)1.39億元。2023年，因公示企業(yè)信息隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假，天健大興置業(yè)被西安市蓮湖區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局列入異常經(jīng)營(yíng)名錄，2024年，該企業(yè)因未依照規(guī)定期限公示年度報(bào)告再次被列入異常經(jīng)營(yíng)名錄。

　　>>相關(guān)回應(yīng)

　　房產(chǎn)證辦理該歸誰(shuí)管

　　住建自規(guī)部門都說(shuō)不是自己

　　天健·望湖大觀小區(qū)辦證難作為業(yè)主們多年的“心病”，此前曾反映多次。

　　記者通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板查詢到，2023年，有業(yè)主反映小區(qū)辦證難和臨時(shí)電問(wèn)題，蓮湖區(qū)政府回應(yīng)稱，該項(xiàng)目已列入處遺項(xiàng)目，按照處遺要求開(kāi)發(fā)商正在積極準(zhǔn)備資料，各項(xiàng)手續(xù)正在進(jìn)行中。

　　2023年10月，另一條有關(guān)該小區(qū)辦證問(wèn)題的回復(fù)中稱，西安市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心正在天健·望湖大觀項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行首次登記公示，公示期結(jié)束后即可辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記。

　　然而近一年過(guò)去，房產(chǎn)證辦理仍是遙遙無(wú)期，業(yè)主們?cè)俅卧儐?wèn)，今年6月，蓮湖區(qū)住建局回應(yīng)稱，已聯(lián)系開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)表示目前因涉及司法糾紛正在處理中，導(dǎo)致現(xiàn)無(wú)法辦理房產(chǎn)證，蓮湖區(qū)住建局將督促開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快處理司法糾紛為市民辦理房產(chǎn)證。

　　對(duì)于天健·望湖大觀小區(qū)業(yè)主所面臨的辦證難題，10月22日，華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾呦群笾码娚徍^(qū)住建局和西安市自然資源和規(guī)劃局蓮湖分局進(jìn)行咨詢。

　　蓮湖區(qū)住建局表示，房產(chǎn)證辦理業(yè)務(wù)屬于蓮湖區(qū)自規(guī)部門，應(yīng)聯(lián)系其進(jìn)行了解。

　　西安市自規(guī)局蓮湖分局卻稱，因商品房網(wǎng)簽合同是在住建局備案，房產(chǎn)證辦理問(wèn)題則應(yīng)向其行政主管部門，即住建局進(jìn)行投訴。工作人員表示，辦理房產(chǎn)證不屬于自規(guī)部門業(yè)務(wù)，業(yè)主應(yīng)前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理，若不動(dòng)產(chǎn)登記中心所需辦證材料開(kāi)發(fā)商不予提供，建議業(yè)主起訴解決。

　　律師說(shuō)法

　　開(kāi)發(fā)商另立章法

　　額外設(shè)置附加條件

　　不僅違約還有違法之嫌

　　天健·望湖大觀小區(qū)業(yè)主辦證難題何解？開(kāi)發(fā)商以簽訂和解協(xié)議作為配合辦證的先決條件是否合理？對(duì)此，陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為：

　　在已具備辦理房產(chǎn)證條件的情況下，開(kāi)發(fā)商理應(yīng)依照雙方的購(gòu)房合同無(wú)條件為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，而非另立章法、額外設(shè)置附加條件辦理房產(chǎn)證，此舉不僅違約，還有刻意刁難業(yè)主違法之嫌。

　　趙良善表示，細(xì)看本事件，開(kāi)發(fā)商以業(yè)主犧牲逾期交房、辦房產(chǎn)證的違約金等利益換取辦理房產(chǎn)證的機(jī)會(huì)，以簽署不平等條約裹挾業(yè)主，很明顯侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，因?yàn)闃I(yè)主主張的違約金是裁決結(jié)果，是理所應(yīng)當(dāng)?shù)暮戏ɡ?，開(kāi)發(fā)商不能恣意剝奪。說(shuō)白了，開(kāi)發(fā)商單方制定的和解協(xié)議就是霸王條款，以此拿捏業(yè)主，突破了道德和法律底線。

　　趙良善提醒，業(yè)主終于盼到可以辦理房產(chǎn)證的這一天，然而開(kāi)發(fā)商又使起絆子，著實(shí)不該。開(kāi)發(fā)商的這一做派簡(jiǎn)直是搬起石頭砸自己的腳，得不償失。房產(chǎn)證關(guān)乎每位業(yè)主的切身利益，開(kāi)發(fā)商有責(zé)任與義務(wù)為業(yè)主無(wú)條件辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主矛盾由來(lái)已久，唯有開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙向奔赴才能化解矛盾。在此，建議開(kāi)發(fā)商盡量與業(yè)主協(xié)商處理辦理房產(chǎn)證事宜，如協(xié)商不成，業(yè)主可選擇向當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头课莨芾砭址答?，由?dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头课莨芾砭终{(diào)處；當(dāng)然，業(yè)主亦可直接訴至法院或仲裁委，由法院或仲裁委裁決開(kāi)發(fā)商為業(yè)主無(wú)條件辦理房產(chǎn)證。 華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?白仲夏 文/圖

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