這是熊貓貝貝的第1474篇原創(chuàng)文章：

　　2022年，正式進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，隨著最后一個(gè)工作日（12月30日）的結(jié)束，留給這個(gè)一言難盡的年份的時(shí)間，越來越少了。

　　還有最后一天，就將迎來全新的一年，還有不到22天，對(duì)于所有中國民眾心心念念的辭舊迎新重要節(jié)日，春節(jié)就要到來。

　　很早就想說再見了，2022年，可能對(duì)于絕大多數(shù)中國普通老百姓來說，回頭望去，是過去幾十年里面最悲催煩悶的一個(gè)典型荒年，沒有之一。

　　2022年，很多人，很多行業(yè)，很多生意，甚至連環(huán)境和規(guī)則，經(jīng)歷了大起大落。

　　2022年，對(duì)于很多普通民眾和家庭，很多經(jīng)營主體來說，可謂是歷經(jīng)劫難，一路坎坷。

　　國外戰(zhàn)火彌漫，國內(nèi)疫情連天。

　　2022年很快就要過去了，但我一點(diǎn)也不留戀它。如果非要說點(diǎn)什么，相信大家的選擇都應(yīng)該是：

　　2022，再見，永遠(yuǎn)不見！

　　2022年最后的時(shí)間里面，在各大平臺(tái)，大家應(yīng)該看了不少2022年度總結(jié)報(bào)告和對(duì)2023年的展望預(yù)測(cè)。

　　那趕在最后一天，在頭條平臺(tái)，本人用這個(gè)賬號(hào)給各位讀者朋友們，分享一份獨(dú)家，專業(yè)的，關(guān)于中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，行業(yè)，還有市場(chǎng)，2023年展望和預(yù)判的年度內(nèi)容。

　　文章將秉承客觀，專業(yè)，理性的基調(diào)，用通俗易懂的語言，幫助更多的朋友，去看懂2022，并預(yù)判2023的新趨勢(shì)。

　　復(fù)盤過往，迎接未來，把握動(dòng)向，看清趨勢(shì)，做好準(zhǔn)備。

　　本文已反復(fù)自查合規(guī)，不碰紅線，語言平和公允，不帶價(jià)值導(dǎo)向。

　　內(nèi)容有依有據(jù)，分析理性客觀。

　　硬核內(nèi)容，錯(cuò)過不再。

　　以微見著，洞察先機(jī)，把握趨勢(shì)，指導(dǎo)決策。

　　PS：文章略長(zhǎng)，內(nèi)容的閱讀需要一定的時(shí)間和耐心，并且需要進(jìn)行思考。內(nèi)容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個(gè)閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。每個(gè)人的認(rèn)知層次不同，不做強(qiáng)求，這篇文章的內(nèi)容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請(qǐng)結(jié)合自身需要和認(rèn)知需求理性看待。頭條獨(dú)家文章，抄襲搬運(yùn)必究！

　?。ㄈ绻@篇文章在其它資訊平臺(tái)被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運(yùn)，厚顏無恥）

　　選擇大于努力，思維決定層次，是任何時(shí)代任何環(huán)境下的重要規(guī)則。

　　圖片來源：頭條圖庫

　　2022年下半年以來，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)，再一次迎來了密集的政策利好。

　　周期與規(guī)律共鳴的齒輪再次轉(zhuǎn)動(dòng)起來：

　　信號(hào)，是自上而下開始逐漸滲透的：

　　近1-2個(gè)月，高層密集發(fā)聲，國務(wù)院副總理劉鶴重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議定調(diào)2023年支持剛需和改善住房需求合理釋放。

　　甚至，經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清還高調(diào)表明：“房地產(chǎn)在2023年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中毫無疑問將出演“男主角”，成為明年貢獻(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)排名第一的力量?！?/p>

　　一夜之間，房地產(chǎn)再次挺直腰板，被推上了“C位”。

　　“救市”順理成章成了各個(gè)城市最正確的選擇。

　　一批萬億GDP城市率先解限，樓市應(yīng)松盡松：

　　東莞，發(fā)布新政，全面解除限購；

　　南京，解開外地人購房資格限制，相當(dāng)于全面取消限購；

　　佛山，全面范圍取消限購；

　　蘇州，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，二套貸款還清首付3成，未還清首付4成；

　　武漢，限購范圍縮小至二環(huán)內(nèi)，其他區(qū)域不限購；

　　廈門，放開島外限購；

　　重慶，以租換購，自有住房長(zhǎng)租之后不計(jì)入限購套數(shù)；

　　......不僅如此，捆綁了樓市多年的二手房指導(dǎo)價(jià)開始逐步退出：

　　當(dāng)初宣布“建立二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制”的15座城市，現(xiàn)在已經(jīng)有13個(gè)城市不同程度取消或松綁。

　　圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

　　松綁城市層級(jí)也從一季度的三四線主力，到弱二線，再到強(qiáng)二線/新一線，最后一線局部也有所放松。

　　圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

　　這里面的主線是：經(jīng)過三四線的“無效松綁”后，主力城市層層遞進(jìn)。

　　像極了ICU里面的急救手段順序。

　　但是這一次的效果之差，相信就連規(guī)則層面，都難以接受，一張來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)圖片，一目了然：

　　圖片來源：統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

　　急救的精髓，就在于急救手段，藥物使用，以及醫(yī)療器械的組合順序和數(shù)量效應(yīng)。

　　藥不夠，加藥，人工急救不見效，機(jī)器輔助不能停……

　　樓市的啟動(dòng)是從核心城市向下傳導(dǎo)的，要想真正回暖，必須從重點(diǎn)城市發(fā)力刺激。

　　目前市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)，所以展望2023年，會(huì)有更多的熱點(diǎn)城市加速加力松綁。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)則松綁，將成為后續(xù)的一條明確主線。

　　圖片來源：頭條圖庫

　　2022年，減員提效成為房企全年人力策略的主線。

　　2023年，房企組織精簡(jiǎn)仍將繼續(xù)。

　　前兩天，億翰旗下的可研智庫，公布了幾組有趣的行業(yè)數(shù)據(jù)。

　　調(diào)研顯示，2022年房企組織效能各項(xiàng)指標(biāo)，均出現(xiàn)了不同幅度的下降。

　　其中，百強(qiáng)房企銷售面積降幅接近60%，而員工人數(shù)、人工成本等降幅分別為28.88%和41.32%。

　　圖片來源：見圖

　　在行業(yè)下行的大背景下，百強(qiáng)房企銷售均出現(xiàn)大幅下滑，因此全年出現(xiàn)的組織合并、減員增效并不令人意外。

　　但新的數(shù)據(jù)卻提醒我們一個(gè)更殘酷的現(xiàn)實(shí)，那就是房企的減員比例，低于房地業(yè)務(wù)規(guī)?？s減比例，也就意味著人效在倒退。

　　根據(jù)可研智庫調(diào)研，百強(qiáng)房企人員規(guī)?？s減比例接近30%，這個(gè)數(shù)據(jù)確實(shí)已經(jīng)不低了，但與銷售腰斬的現(xiàn)實(shí)相比，仍然有差距。

　　當(dāng)然，減員30%是平均數(shù)據(jù)，對(duì)爆雷房企來說，人數(shù)基本要砍半，而未爆雷房企減員通常在10-30%之間。

　　數(shù)據(jù)顯示，2022年，百強(qiáng)房企人均銷售額中位值，從去年的3500萬/人下降至2500萬/人，降幅超過20%，而人均銷售面積中位值降幅超過40%。

　　圖片來源：見圖

　　大家想想，如果你是管理層，看到人效出現(xiàn)大幅度下降，以前一個(gè)員工能創(chuàng)造3500萬業(yè)績(jī)，現(xiàn)在只能創(chuàng)造2500萬業(yè)績(jī)，要是從經(jīng)營者的角度出發(fā)，會(huì)采取怎樣的動(dòng)作？

　　所以，行業(yè)賺錢越來越難的背景下，精簡(jiǎn)提效將繼續(xù)貫穿于房企2023年的人力管理中。

　　任何行業(yè)，任何公司，一旦進(jìn)入“減員增效”的局面，就意味著內(nèi)卷加劇，增量乏力的必然前景當(dāng)中了。

　　隨著2022年市場(chǎng)規(guī)模整體下滑，房企雖然已經(jīng)持續(xù)進(jìn)行組織優(yōu)化，但依然沒有能夠消化業(yè)績(jī)下降的沖擊，人效仍然在下滑。

　　所以，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的賺錢效應(yīng)的衰退，會(huì)進(jìn)一步蔓延和延續(xù)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上，有個(gè)專有的名詞來形容這個(gè)階段：行業(yè)進(jìn)入成熟期以后的必然衰退表現(xiàn)。

　　用老百姓耳熟能詳?shù)男稳菰~來說，就是“夕陽行業(yè)”。

　　圖片來源：頭條圖庫

　　2022年7月，由江西景德鎮(zhèn)某項(xiàng)目業(yè)主的一紙強(qiáng)制停貸告知書開始，全國多城掀起“停貸潮”。

　　影響很不好，而且，事件蔓延和全國擴(kuò)散的效率動(dòng)向，超出了預(yù)期，所以，很快就引發(fā)了國家意志層面的關(guān)注和行動(dòng)。

　　隨著市場(chǎng)下行，多數(shù)房企銷售情況大面積下滑，資金鏈緊張，多個(gè)樓盤出現(xiàn)不同程度的停工。

　　因?yàn)闃潜P瀕臨爛尾，業(yè)主不得已通過停貸方式倒逼開發(fā)商復(fù)工。

　　市場(chǎng)信心再受重創(chuàng)。

　　所以，2022年下半年，“保交樓”成為在很多重要場(chǎng)合出現(xiàn)的高頻詞。

　　國家層面，將“保交樓”放到了各級(jí)政府和部門的“必須達(dá)成”的名錄之下。

　　據(jù)中指監(jiān)測(cè)，超70省市結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)質(zhì)推動(dòng)“保交樓”舉措落地。

　　圖片來源：見圖

　　在12月的經(jīng)濟(jì)會(huì)議中，保交樓、保穩(wěn)定、保民生仍是重點(diǎn)。

　　這也表明，2023保交樓穩(wěn)預(yù)期仍是重中之重，相關(guān)支持資金有望加速落地，監(jiān)管部門對(duì)預(yù)售資金管理制度會(huì)持續(xù)優(yōu)化。

　　保交樓，是對(duì)市場(chǎng)信心底線的保護(hù)，國家出手了。

　　但是保住底線，并不能解決壓力，風(fēng)險(xiǎn)只是暫時(shí)控制住了，要徹底解決和消化風(fēng)險(xiǎn)，核心還是要寄希望于市場(chǎng)的回暖。

　　所以，“保交樓”和“壓力之下的維穩(wěn)”會(huì)延續(xù)至全新一年，直到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到可控的程度。

　　圖片來源：頭條圖庫

　　客觀來說，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)，過去20年里面幾輪的高歌猛進(jìn)，炒房投機(jī)，價(jià)差套利的群體和資金，發(fā)揮了至關(guān)重要的主要作用。

　　這個(gè)結(jié)論，應(yīng)該沒有多少反駁和質(zhì)疑的必要吧？

　　但是從2017年開始，國家主導(dǎo)的“房住不炒”從口號(hào)變成了共識(shí)，再到落地現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和環(huán)境中來，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的底層邏輯，實(shí)際上就已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變。

　　當(dāng)然，這個(gè)變化需要一個(gè)過程和必要的時(shí)間成本，但是變化就是這個(gè)樣子：剛開始沒有人在乎，甚至揶揄諷刺，到被現(xiàn)實(shí)捶打教育，真正接受，形勢(shì)比人強(qiáng)嘛！

　　支持剛性和改善性住房需求，成為了當(dāng)下，以后續(xù)，針對(duì)房地產(chǎn)的模式轉(zhuǎn)型，國家意志和頂層設(shè)計(jì)的主線思路。

　　2022央行三次下調(diào)和房貸利率掛鉤的LPR，共降35個(gè)基點(diǎn)。

　　1月20日，5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

　　5月20日，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。

　　8月22日，5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

　　圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

　　并且在7月15日央行、銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布，首套房貸利率下限由原先的不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，

　　調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

　　9月29日晚，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　目前部分城市貸款利率已降至歷史低位，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首套房主流利率平均為4.09%，二套房主流利率平均為4.91%。

　　同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。

　　數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù)，中指研究院綜合整理

　　另外，為促進(jìn)置換需求，賣一買一免個(gè)稅政策出臺(tái)，降低換房成本，是改善購房人的利好。

　　這都是實(shí)打?qū)嵉拇碳め尫刨彿啃枨?。但是?duì)象界定的很清晰，那就是剛需和改善，而不是投機(jī)炒作群體。

　　值得關(guān)注的態(tài)度信號(hào)：國家12月印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》。其中有句表達(dá)，非常重要：

　　促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。健全住房公積金制度。推進(jìn)無障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費(fèi)，增加智能家電消費(fèi)，推動(dòng)數(shù)字家庭發(fā)展。

　　夠直白粗暴了吧？

　　所以，關(guān)于真正的“自用”這樣需求端的利好釋放還有空間，比如LPR，明年還有下調(diào)余地。

　　可以預(yù)見，2023對(duì)需求端的刺激會(huì)更進(jìn)一步。而剛需和改善，將成為中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式和邏輯轉(zhuǎn)變完成以前，最重要的出力主角。

　　圖片來源：頭條圖庫

　　穩(wěn)健經(jīng)營的民營房企成功穿越寒冬，對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)都意義非常。

　　2020年8月，“三道紅線”政策出臺(tái)之時(shí)，多數(shù)民營房企并未想到這是一個(gè)極寒冬季的開始。

　　2021年8月，民營房企感覺融資渠道收緊，五十強(qiáng)民營房企中半數(shù)開始感受到流動(dòng)性困難。

　　2021年12月到2022年5月的六個(gè)月里，房企違約頻現(xiàn)，其中包括2021年銷售額排名前五的超大型房企。

　　2022年7月情況繼續(xù)惡化。樓盤停工爛尾及其引發(fā)的影響導(dǎo)致購房者謹(jǐn)慎情緒上升。民營房企銷售額再次顯著下降。同時(shí)，為了保證項(xiàng)目完工，預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，進(jìn)一步卡緊房企的現(xiàn)金流。金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)控考慮，對(duì)房企停貸、抽貸更是給房企雪上加霜。

　　從2022年1月以來，從中央到地方不斷釋放呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號(hào)。但各種利好政策的效果并不如意。

　　2022年11月以來，“三支箭”政策陸續(xù)出臺(tái)：“第一支箭”給予房企信貸支持；“第二支箭”支持房企發(fā)債融資；“第三支箭”支持房企股權(quán)融資?！叭Ъ闭?，由于態(tài)度堅(jiān)決，體量巨大，產(chǎn)生了明顯的效果。

　　目前房企資金狀況開始改善，房地產(chǎn)行業(yè)冬天的最冷階段已經(jīng)過去。

　　但是所有明眼人都知道，即使冬去春來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)，也將迎來一個(gè)全新時(shí)代，需要有全新的生存之道和發(fā)展思路，玩法，模式，方向，都注定是適者生存，不適者淘汰的趨勢(shì)。

　　屬于中國房地產(chǎn)野蠻成長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。加財(cái)務(wù)杠桿沖規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)落幕，管理能力、精細(xì)化運(yùn)營成為新標(biāo)桿。房企要收縮欲望，躬身耕耘，賺辛苦錢。

　　未來，民營房企不必追求規(guī)模，而要追求信譽(yù)和口碑。高質(zhì)量的產(chǎn)品、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)會(huì)帶來溢價(jià)和紅利。

　　未來，民營房企必須擁有透明的、健康的資產(chǎn)負(fù)債表。古今中外，房地產(chǎn)公司的各種死法都有個(gè)共同點(diǎn)，就是借“貴”錢。作為民營企業(yè)，要想借到便宜的錢，財(cái)務(wù)要透明、健康。

　　未來，商業(yè)資產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營（代建模式業(yè)務(wù)）會(huì)成為民營房企的必修課。

　　世事變幻，大浪淘沙，只有持續(xù)給社會(huì)帶來價(jià)值的企業(yè)才能基業(yè)長(zhǎng)青。

　　隨著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，一些注定的宿命和未來，也將越來越清晰，而且越來越勢(shì)不可擋的到來。

　　對(duì)于中國的房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)來說，一個(gè)只有慢錢，辛苦錢和低效率的行業(yè)未來，逐漸成型是必然趨勢(shì)。

　　圖片來源：頭條圖庫

　　在今年12月的重磅經(jīng)濟(jì)會(huì)議中提到，關(guān)于房地產(chǎn)要向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　這個(gè)新發(fā)展模式，既包含房企與高周轉(zhuǎn)模式逐漸告別，也包括市場(chǎng)對(duì)租購并舉住房體系的建立。

　　行業(yè)舊有的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的弊端在過去一年，其實(shí)市場(chǎng)，國家，資金方方面面，都已經(jīng)看到了，并且極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　所以這種模式勢(shì)必要改，接下來房企在物業(yè)、代建等方面或許會(huì)有新的增長(zhǎng)級(jí)。

　　關(guān)于租購并舉的新發(fā)展模式，在新加坡已經(jīng)很完善了。

　　政府幫助降低租房成本，讓青年人群、暫無購房實(shí)力的人群都能實(shí)現(xiàn)住有所居。

　　在2022已多次提及要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

　　圖：2022年有關(guān)租賃的部分政策及重要事件

　　資料來源：中指研究院綜合整理

　　沒錢有地方落腳，有錢可以改善購房，這是一種良性的多軌道發(fā)展模式。

　　接下來，在人口規(guī)模大，且持續(xù)流入的地區(qū)會(huì)大力推進(jìn)，且這種模式也會(huì)增強(qiáng)城市對(duì)青年人的吸引力。

　　就和房住不炒一樣，即使當(dāng)下中國房地產(chǎn)的新模式和新規(guī)劃并沒有形成多少共識(shí)，甚至還有質(zhì)疑揶揄的情緒和聲音主導(dǎo)，但是并不妨礙時(shí)代洪流的必然滾滾向前。

　　萬事開頭難，不過一旦開了頭，實(shí)際上在中國就沒有難不難的說法了。

　　圖片來源：頭條圖庫

　　種種跡象表明，即使揮別疫情清零政策，站在依舊會(huì)被不確定性迷霧包裹的2023年面前，與所有行業(yè)和個(gè)體不期而遇的也將會(huì)是殘酷的“K型復(fù)蘇”——

　　所謂“K型經(jīng)濟(jì)”就是有些部門紅紅火火（向上），有些部門冷冷清清（向下），在圖形上類似英文字母K。

　　圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

　　房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；

　　土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的6成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%。

　　這都是事實(shí)，和情緒態(tài)度無關(guān)，是過去20年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程中積累下來的真實(shí)結(jié)果。

　　所以，2023年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然再次被賦予托起2023年經(jīng)濟(jì)大盤重任，而這個(gè)過程中，很有可能跟經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)同頻復(fù)蘇。

　　展望未來，中國經(jīng)濟(jì)總量波動(dòng)降低，經(jīng)濟(jì)增速中樞下移應(yīng)該是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

　　在經(jīng)濟(jì)增速中樞不斷下移的過程中，高速增長(zhǎng)是稀缺的，穩(wěn)定的較高的增長(zhǎng)同樣是稀缺的。

　　從規(guī)律和總量的角度出發(fā)，假設(shè)中國樓市在明年一季度實(shí)現(xiàn)開始起量，二季度企穩(wěn)和全面回暖——

　　這里全面回暖指的是，房?jī)r(jià)、銷售量、開發(fā)投資額和開工等全鏈條的下跌態(tài)勢(shì)都將得到控制。

　　這樣的假設(shè)條件之下，并不是所有城市和房子都會(huì)上漲。

　　早在2020年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家就發(fā)現(xiàn)，疫情過后反而出現(xiàn)了“K型復(fù)蘇”的勢(shì)頭——

　　不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同部門以及不同人群從危機(jī)走向復(fù)蘇的過程中，出現(xiàn)了顯著的分化。

　　而這些分化，最后的落腳點(diǎn)，依舊是說爛了的“貧富分化”。

　　當(dāng)然，從尊重規(guī)律的角度出發(fā)，這一次，中國也不例外。

　　行業(yè)角度：

　　一些優(yōu)質(zhì)民企和國央企，不僅獲得大量低成本融資，還超額完成或基本完成2022年的銷售目標(biāo)。

　　而有的房企，注定只能成為“風(fēng)險(xiǎn)房企”，沒錢沒市場(chǎng)，最終被迫出清。

　　城市角度：

　　11月底及12月初，杭州、北京、蘇州三個(gè)拍地城市的土地溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　其中，北京第四批次土地溢價(jià)率為10.02%，較三批次上升3.96個(gè)百分點(diǎn)，杭州第四批次溢價(jià)率為8.44%，較第三批次上升3.31個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，全國絕大部分城市的土拍市場(chǎng)，還是冷冷清清凄凄慘慘戚戚。

　　樓市角度，就更是直接粗暴了：中國樓市接下來的“K型復(fù)蘇”，注定是一極香港化，一極鶴崗化的命運(yùn)。

　　中產(chǎn)們，還在努力改善住房，買更大的戶型。

　　有錢人，還在爆買稀缺的豪宅。

　　在完全不缺房子的地方，業(yè)主即使半價(jià)賣房，也要急著套現(xiàn)離場(chǎng)。

　　而房子比人多的城市，“房?jī)r(jià)如蔥”的未來，已經(jīng)開始?xì)埧岬仫@現(xiàn)了。

　　至于房?jī)r(jià)，就不多討論了，還是那句話，鴨子死了嘴都是硬的，形勢(shì)永遠(yuǎn)比人強(qiáng)，還有，永遠(yuǎn)不要去試圖叫醒一個(gè)裝睡的人。

　　2022年只是開始，而"K型"走勢(shì)，成為后續(xù)中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和樓市，自上之下的持續(xù)趨勢(shì)，其實(shí)并沒有什么懸念和討論爭(zhēng)執(zhí)的必要。

　　圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

　　以上就是對(duì)中國2022房地產(chǎn)的一個(gè)梳理，以及明年的大趨勢(shì)幾個(gè)維度的研判分析，希望可以幫更多的人看清市場(chǎng)。

　　文章最后，分享幾點(diǎn)獨(dú)家個(gè)人的觀點(diǎn)和建議：

　　1.一線城市好產(chǎn)品是首選，必然迎來大漲，一般產(chǎn)品大概率普漲。

　　2.強(qiáng)二線城市的高端改善也將迎來大漲，弱二線和三四線城市大跌。

　　3.不管是哪里，郊區(qū)、剛需扎堆的片區(qū)難以跟漲。

　　4.好產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，是學(xué)區(qū)＋品質(zhì)＋交通等多重因素下的綜合指標(biāo)，而非學(xué)區(qū)等某一指標(biāo)格外突出。

　　5.公寓商鋪和海景房等不好周轉(zhuǎn)的資產(chǎn)，全部大跌。

　　6.可以預(yù)見，中國經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)的K型特征并不會(huì)遠(yuǎn)去，在很長(zhǎng)一段時(shí)間依然是經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)的核心特征。

　　略有變化的是，隨著經(jīng)濟(jì)增速下移以及新能源革命的到來，K中向上的部分和向下的部分會(huì)發(fā)生動(dòng)態(tài)變化。

　　對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和樓市也是一個(gè)邏輯：下行周期，可能會(huì)有新的房企成為黑馬，生存下來的房企找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展方向。

　　一些小城市，小縣城，也能打破原有對(duì)土地財(cái)政的依賴，在地方產(chǎn)業(yè)上尋找到新的經(jīng)濟(jì)增量機(jī)遇，反過來又能對(duì)本地房?jī)r(jià)形成支撐，甚至是新一輪的推動(dòng)。

　　看看浙江義烏，看看福建晉江，其實(shí)歷史早已給出無數(shù)的案例和規(guī)律揭示，只可惜少有人具備這樣的眼光和分析能力。

　　7.投機(jī)炒作，價(jià)差套利的那套玩法，已經(jīng)沒有必要過多討論了。

　　但是對(duì)于中國的房產(chǎn)而言，價(jià)值投資，長(zhǎng)線安全的邏輯永遠(yuǎn)不會(huì)改變，不僅僅是在中國，實(shí)際上全世界都一樣。

　　為什么各個(gè)行業(yè)的頂級(jí)玩家，頭部資本家，生意做的再大，最終都會(huì)聚焦在低利潤，長(zhǎng)周期，成本高的酒店行業(yè)中？

　　這是一個(gè)很好的問題，看懂想通了這個(gè)問題，就能明白什么叫長(zhǎng)期價(jià)值的邏輯。

　　8.房地產(chǎn)稅，只是時(shí)間問題，而不是會(huì)不會(huì)的問題，政策和規(guī)則的環(huán)境，習(xí)慣了就好。

　　中國房地產(chǎn)稅的出臺(tái)落地，到全面推廣普及，可以看作是“中國房地產(chǎn)模式改革基本完成”的時(shí)代和行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)信號(hào)。

　　以上，就是寫在2022年最后一天，從一個(gè)真正的地產(chǎn)人和行業(yè)從業(yè)者角度，對(duì)后續(xù)中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)，基于現(xiàn)實(shí)，中立客觀，進(jìn)行的一個(gè)年度多維趨勢(shì)研判和展望分析的內(nèi)容，和各位有緣看到，有耐心靜下來心來閱讀思考的朋友們，進(jìn)行一個(gè)分享和交流。

　　2023即將正式到來，最后順祝所有的中國同胞和朋友們，新的一年，住有所居，心想事成！

　　圖片來源：頭條圖庫

　　根據(jù)國家有關(guān)部門的最新規(guī)定，本文內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成任何關(guān)于置業(yè)，投資等行為的明確建議，入市風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

　　以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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