前言：一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，2020年之前，中國(guó)的樓市像火箭一樣，到處開(kāi)發(fā)，不管一二線城市還是三四線城市，都在大量的拆遷，大量得建設(shè)，房產(chǎn)中介滿大街都是，連掃地的阿姨都在分析國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。2020年后隨著調(diào)控的逐漸收緊，房子的交易量開(kāi)始下滑，而房?jī)r(jià)也在慢慢地下跌，2021年中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)始全面的調(diào)控，堅(jiān)持房住不炒，可到了2022年，又全面的放開(kāi)了限制，買(mǎi)房沒(méi)有任何的羈絆，這似乎很矛盾，一邊調(diào)控一遍放開(kāi)，目前我們能夠看到的現(xiàn)象就是。房產(chǎn)全面放松反倒買(mǎi)房的人不多了，今天我們來(lái)具體分析一下，在這種既矛盾又合理的情況下，未來(lái)還能買(mǎi)房嗎？

　　我們先來(lái)分析一下為什么要堅(jiān)持房住不炒，要全面調(diào)控。

　　1998年房改開(kāi)始，房子開(kāi)始成為商品房，隨之而來(lái)的是金融借貸初步形成，也可以說(shuō)是捆綁，買(mǎi)房可以不用全款，可以用首付加貸款的方式進(jìn)行，同時(shí)從1998年開(kāi)始，大量的務(wù)工人員離開(kāi)家鄉(xiāng)，到大城市尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。從此以后中國(guó)的房?jī)r(jià)開(kāi)始慢慢地上漲了。一直漲了20多年，很多家庭有錢(qián)了就買(mǎi)房，很多企業(yè)也是一樣，有了錢(qián)就開(kāi)始囤房子，結(jié)果就是房?jī)r(jià)從1998年的均價(jià)2000漲到了2021年的10000元。房住不炒的調(diào)控主要為了控制三個(gè)方面。

　　一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的無(wú)序擴(kuò)張，過(guò)去20年開(kāi)發(fā)商的模式很簡(jiǎn)單，就是拿地然后進(jìn)行抵押或者信用背書(shū)，然后通過(guò)民間借貸、銀行貸款和老百姓的首付來(lái)加高杠桿，同時(shí)繼續(xù)在全國(guó)拿地囤土地。這樣一來(lái)開(kāi)發(fā)商手中就有大量的資本，再進(jìn)行大規(guī)模的融資，一直到2020年都是這種模式操作的，但是這種模式下就出現(xiàn)了資不抵債的情況，所以2020年給了開(kāi)發(fā)商三道紅線，這三道紅線就是要求開(kāi)發(fā)商降負(fù)債，如果負(fù)債一直過(guò)高就會(huì)出現(xiàn)大量的爛尾樓，最終的風(fēng)險(xiǎn)還是老百姓來(lái)承擔(dān)，這顯然是不利于房產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　二，銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，相較于信用卡的18.25%年化率和民間借貸的24%的年化率，房貸的利率一直在6%左右徘徊，就是因?yàn)橘I(mǎi)房有大量的需求，屬于薄利多銷(xiāo)，按正常情況下這種模式應(yīng)該很受歡迎，但是老百姓的風(fēng)險(xiǎn)卻越來(lái)越高，一方面是銀行的違規(guī)操作，比如違規(guī)將企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)化成房貸，甚至很多炒房客會(huì)以此來(lái)獲取資金炒房，二是隨著老百姓的負(fù)債越來(lái)越高，很多人換不起貸款了銀行仍然在放貸，那么在整個(gè)金融市場(chǎng)上我們就看到了大量的棄房斷供和征信問(wèn)題，法拍房越來(lái)越多，給銀行的兩道紅線就是為了降低金融風(fēng)險(xiǎn)，一是限制開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，二是提高貸款門(mén)檻，篩選優(yōu)質(zhì)客服，促進(jìn)金融系統(tǒng)的良性循環(huán)。

　　三，打擊炒房客，房?jī)r(jià)一直漲離不開(kāi)炒房客的運(yùn)作，炒房客從2003年就敏銳地意識(shí)到中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)漲，于是問(wèn)親戚朋友還有銀行的借貸，共同去炒高一個(gè)城市或者一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，這算是最早抬高房?jī)r(jià)的一批人，緊接著很多人嘗到了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的紅利，于是乎經(jīng)濟(jì)條件好的家庭和房產(chǎn)中介都加入到炒房大軍中，還有很多知名的企業(yè)同樣如此，前幾年有一個(gè)汽車(chē)企業(yè)在面臨資金周轉(zhuǎn)困難的情況下，竟然買(mǎi)了還幾百套上海中心城區(qū)的房子來(lái)度過(guò)難關(guān)，想一想房產(chǎn)泡沫不就是這樣產(chǎn)生的嗎？本身房子是為了滿足人們住房的需求，但卻被強(qiáng)行的加上金融屬性，一切都變了味，加大了貧富差距，調(diào)控就很好的打擊了炒房客，壓縮了房子的利潤(rùn)空間，如今來(lái)看，這就是穩(wěn)房?jī)r(jià)、清蛀蟲(chóng)的好辦法。

　　那為什么2021年全面調(diào)控，到了2022年又全面放松了？以前的調(diào)控放松只是針對(duì)某些房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，如今不管一二線城市還是三四線城市，都在全面地放開(kāi)，主要是三個(gè)原因。

　　一，老百姓失去對(duì)樓市的信心，今年上半年出現(xiàn)了爛尾樓停貸時(shí)間，同時(shí)在2021年還出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商惡意降價(jià)的行為，不可否認(rèn)的是過(guò)去20年，老百姓買(mǎi)房是對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定信心的，可現(xiàn)在房子高位穩(wěn)定并且爛尾樓和質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，誰(shuí)也不敢保證自己的房子沒(méi)有問(wèn)題，況且2017到2018年剛進(jìn)行漲價(jià)去庫(kù)存，很多人在那個(gè)時(shí)候高位接盤(pán)，如今剛過(guò)了幾年時(shí)間房子就被套牢，這給了很多人提了醒，所以更多的人選擇觀望而不是繼續(xù)買(mǎi)房。

　　二：房產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)，不能隨便倒。房地產(chǎn)行業(yè)影響了80%的其他行業(yè)，關(guān)乎著民生問(wèn)題，2018年以后剛漲完價(jià)就遇到了疫情，一方面過(guò)去20年老百姓買(mǎi)房被套牢，另一方面疫情減少了大家的收入，所以在兩方面復(fù)雜的情況影響下，老百姓不再出售買(mǎi)房，資金就不會(huì)流入到樓市當(dāng)中去，過(guò)去如果房產(chǎn)低迷的時(shí)候，大概的操作就是金融寬松，大量的注水樓市，可現(xiàn)在不一樣了，錢(qián)雖然還在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，但確是專(zhuān)款專(zhuān)用。也可以說(shuō)是對(duì)過(guò)去20年房產(chǎn)無(wú)序擴(kuò)張的拯救，一是不讓開(kāi)發(fā)商隨意地破產(chǎn)，二是降低首付比例以及貸款利率，因?yàn)槟壳皝?lái)說(shuō)房產(chǎn)市場(chǎng)上面還是有很多需求的，隨著農(nóng)民工進(jìn)城、新市民和年輕人到城市中發(fā)展，目前就是引導(dǎo)這種需求慢慢釋放出來(lái)，所以有了相對(duì)寬松的樓市政策。

　　三，共同富裕是目標(biāo)，之前有提到過(guò)房住不炒的終極目標(biāo)就是房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅目前體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)上面，對(duì)于住宅是免征的，我們要考慮一個(gè)問(wèn)題，一旦房?jī)r(jià)全面下跌，那么貧富差距只會(huì)越拉越大，而不會(huì)出現(xiàn)白菜價(jià)的房子大家都買(mǎi)得起。況且20年前的房地產(chǎn)格局被打破，就要從源頭開(kāi)始改變，地方政府太依賴(lài)土地財(cái)政，但隨著城市化率的放緩以及住宅土地越來(lái)越少，財(cái)政赤字只會(huì)越來(lái)越高，所以有了房地產(chǎn)稅就能釋放大量的優(yōu)質(zhì)房源，房?jī)r(jià)會(huì)回歸理性的價(jià)位，而地方政府也會(huì)有持續(xù)的財(cái)政收入。

　　那么我們面對(duì)這種情況到底能不能買(mǎi)房呢？

　　其實(shí)答案很簡(jiǎn)單，我們已經(jīng)過(guò)了炒房的階段了，我們的需求已經(jīng)基本被滿足，下一步這個(gè)行業(yè)只會(huì)優(yōu)化而不是繼續(xù)無(wú)序擴(kuò)張，就像一個(gè)企業(yè)一樣，剛開(kāi)始占領(lǐng)市場(chǎng)那么就會(huì)無(wú)序擴(kuò)張，同時(shí)就會(huì)有大量的問(wèn)題暴露出來(lái)，一旦這個(gè)企業(yè)進(jìn)入成熟期，就會(huì)開(kāi)始把不好的亂象給整治了，房地產(chǎn)業(yè)一樣，我們現(xiàn)在能看到的就是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降負(fù)債了，開(kāi)始優(yōu)勝劣汰了，銀行金融門(mén)檻開(kāi)始提高了，炒房客開(kāi)始消失了，所以我們買(mǎi)房就記住一點(diǎn)，有需求就看當(dāng)下的利率以及首付，同時(shí)正視自己的債務(wù)和壓力。如果需求被滿足，那么可以再觀望觀望再說(shuō)，畢竟房?jī)r(jià)高位穩(wěn)定和慢慢下跌對(duì)比，還是買(mǎi)房成本低一點(diǎn)比較好。