房地產(chǎn)作為周期性產(chǎn)業(yè)，人口發(fā)展的邏輯長期存在，各地土地供應正在不斷充裕，各項救市的金融政策也持續(xù)加碼，房地產(chǎn)行業(yè)復蘇可期。
■王海洋
9月29日至30日，央行、財政部、國稅總局等部門接連發(fā)布三重“購房大禮包”：一是階段性調整差別化住房信貸政策；二是對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠；三是下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。這無疑為已經(jīng)陷入冰封的樓市注入了一針強心劑。
自2019年以來，相關部門便在積極調控房地產(chǎn)市場，始終以維穩(wěn)、“房住不炒”為首要目標，在不同的市場環(huán)境下適時調整政策以引導房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展：應對疫情造成的需求萎縮和信心不足，在土地、稅收、利率和貨幣等方面實行相對寬松政策，使用利率、公積金、REITs等工具，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，提高市場活力；應對房地產(chǎn)市場炒作以及過度投資，適時進行回收流動性、收緊房地產(chǎn)調控，堅決遏制投機炒房，規(guī)范行業(yè)秩序，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
整體來看，盡管該類政策對于刺激新房銷售、改善出險房企資金短缺尚需時日，但是傳遞的信號非常明確：國家始終給予房地產(chǎn)高度重視，并且始終堅持推動房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行，房地產(chǎn)行業(yè)復蘇值得期待。尤其是黨的二十大召開之后，隨著各種政策紅利的釋放，房地產(chǎn)業(yè)將進入一個健康發(fā)展的新階段，穩(wěn)健發(fā)展未來可期。
一、房地產(chǎn)行業(yè)在過去十年為我國社會發(fā)展做出了重要貢獻
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，是為人民生產(chǎn)生活提供場所的實體產(chǎn)業(yè)部門，是我國的民生行業(yè)。
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房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟、金融和民生有著巨大的貢獻
總體來說，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟社會發(fā)展中有著關鍵性的地位。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2012年以來，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值比例一直超過10%。2012年~2015年，全國商品房銷售額占GDP總量超過10%，2016年~2021年，全國商品房銷售額占GDP總量比例均超過15%。如果疊加土地購置費由財政支出的間接影響，以及房地產(chǎn)后周期相關消費的間接影響，合計占GDP比重應超過20%。房地產(chǎn)在維持較高占比的同時一直呈現(xiàn)出進一步增長的態(tài)勢。2021年我國商品房銷售額更是高達18萬億元，占據(jù)了16%的GDP總量。
具體來說，房地產(chǎn)在經(jīng)濟增長、財政金融和民生等方面均發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟增速的異動將嚴重影響中國經(jīng)濟的正常運行。基于官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計和相關研究測算：在經(jīng)濟增長方面，包括投資與生產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，加上土地購置費經(jīng)由財政支出的間接影響，合計占固定資產(chǎn)比重約20%。同時，房地產(chǎn)與上下游產(chǎn)業(yè)有很強的關聯(lián)性，因此其重要性超出直接投資數(shù)據(jù)。
中國約30%的GDP來自房地產(chǎn)及其供應鏈的各類活動，包括使用鋼鐵、水泥、玻璃等投入品，以及在建設、維護和升級過程中使用勞動力。在財政金融方面，房地產(chǎn)行業(yè)通過土地出讓收入、相關稅收、政府債券和土地抵押貸款等渠道，貢獻約40%的財政收入。同時，作為典型的資金密集型行業(yè)，截至2021年三季度末，房地產(chǎn)金融風險敞口約58萬億元，占社融存量的19%、占金融機構總資產(chǎn)的16%。在民生方面，房地產(chǎn)顯著影響了居民資產(chǎn)負債表與就業(yè)收入，我國住房資產(chǎn)在城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)中占比約六成，2020年城鎮(zhèn)住房市值約為418萬億元，是同期GDP的4倍。
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房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展為人民群眾享受更舒適的居住環(huán)境奠定基礎
2012年至2021年，我國商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，老百姓的居住環(huán)境不斷改善。房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展在滿足群眾基本住房需求、實現(xiàn)全體人民住有所居方面發(fā)揮了巨大的作用。2014年以來，全國有1.3億農(nóng)業(yè)轉移人口成為城鎮(zhèn)居民，大量的新增城鎮(zhèn)居民住房需求得到了滿足，高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)既為改善居民生活條件提供了巨大便利，同時極大助力了中國新型城鎮(zhèn)化建設。此外，黨的十八大以來，我國保障性住房建設駛入快車道，2014年~2018年全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造共開工2912萬套，完成農(nóng)村地區(qū)建檔立卡貧困戶危房改造600多萬戶，保障性住房的開發(fā)建設有效滿足了中低收入群眾的住房需求，在高速發(fā)展的同時兼顧社會福利與公平，扎實推動共同富裕。
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房地產(chǎn)行業(yè)吸納了大量就業(yè)人員，是穩(wěn)就業(yè)的“頂梁柱”
狹義的房地產(chǎn)從業(yè)人員包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的員工。據(jù)第四次全國經(jīng)濟普查公報數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，全國共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位74.2萬個，這些法人單位的從業(yè)人員為1263.5萬人。按照2021年對比2018年商品房銷售規(guī)模計算，截至2021年末，狹義的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員應不少于1500萬人。
除了以上三類企業(yè)的房地產(chǎn)直接從業(yè)人員之外，房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)特征，其產(chǎn)業(yè)鏈上下游還有大量的間接從業(yè)人員，如建筑工人、銷售人員、供應渠道等相關從業(yè)人員。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的就業(yè)合計占非農(nóng)就業(yè)人數(shù)約15%，房地產(chǎn)投資對制造業(yè)和采礦業(yè)，服務業(yè)中的信息技術、批發(fā)零售、交運倉儲的就業(yè)也會產(chǎn)生較大影響。房地產(chǎn)發(fā)揮了較強的就業(yè)拉動作用，是穩(wěn)就業(yè)的“頂梁柱”，是重要的“就業(yè)蓄水池”。
二、人、房、地、錢四要素持續(xù)支撐房地產(chǎn)未來發(fā)展空間
中國經(jīng)濟持續(xù)向好，中國建設社會主義現(xiàn)代化國家的進程穩(wěn)步前進，穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)行業(yè)有力支持建設完善的社會主義市場經(jīng)濟體系。“人、房、地、錢”作為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的四個要素，將持續(xù)支撐房地產(chǎn)健康、穩(wěn)健發(fā)展。
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居民保持對住房的增量和存量的高需求
2021年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到64.72%，比2020年末提高0.83個百分點。根據(jù)中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所的測算結果，按目前趨勢推測，到2035年我國的城鎮(zhèn)化率可達到74.39%。從增量看，城鎮(zhèn)化率提升帶來的住房需求在未來十年間依然強勁，中國城鎮(zhèn)住房的基本層面仍是供不應求。
從存量看，老舊城區(qū)改造帶來的住房需求長期存在。我國大量城市已經(jīng)進入城市更新的重要時期，在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等改造為主要內(nèi)容的城市更新存量改造，會為房企提供絕佳的存量轉型賽道。過去十年，我國的人均住房面積從2010年30平方米增加到2020年的38.6平方米，改善型需求占比達到27%。這一趨勢在未來仍然會保持不變，占比甚至有所增加。城市建設中的增量和存量累加，疊加鄉(xiāng)村建設，未來十年的房地產(chǎn)市場規(guī)模依然十分龐大。
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住房供給制度體系建設不斷健全完善
基于過去探索的經(jīng)驗與成果，我國住房保障供應初步形成了住房市場體系和住房保障體系，未來繼續(xù)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，逐步建設政府為主提供保障房、市場為主提供商品房的雙輪驅動的住房供應體系，實現(xiàn)住有所居的目標。保障房和商品房供應雙輪驅動，政府和有效市場相結合，發(fā)揮各自在細分領域的比較優(yōu)勢，作用邊界清晰有度，共同助力建設完善、健康的住房供給制度體系。
近期，各地發(fā)布了未來十年的住房市場體系建設規(guī)劃和住房保證體系建設規(guī)劃，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了充足的發(fā)展空間，未來在一城一策、因城施策、城市政府主體責任制的安排下，將更具針對性地發(fā)揮有為政府和有效市場的共同作用，形成住房供給長效調控機制。
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各地政府正在不斷加大土地供應力度、盤活存量土地資源
近期，一些熱點城市實施了土地出讓“兩集中”規(guī)則，從不定期土地出讓，到集中發(fā)布土地出讓規(guī)劃、集中組織出讓，各地政府在土地政策上正在不斷進行調整和優(yōu)化，一定程度上穩(wěn)定了房企拿地預期，從土地角度調控房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。3月24日，廣州市公布《廣州市2022年度建設用地供應計劃》，提出在供地總量與往年基本持平的情況下，住宅用地供應量高于2021年，更比“十三五”期間年均供應量增長44%。
9月27日，北京市印發(fā)《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》的通知，規(guī)定單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的30%。而根據(jù)中指相關數(shù)據(jù)，國內(nèi)土地成交市場正在逐漸回溫，交易量增加的同時溢價率也得到一定控制，預示著土地市場正趨于高速且健康的發(fā)展模式，極大支撐房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。
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融資環(huán)境持續(xù)改善，房企對資金的需求正不斷得到滿足
國家出臺相關政策，積極在增量融資和存量融資方面，尋求改善房企資金環(huán)境，緩解壓力。一方面，央行牽頭制定各項政策，旨在為房企提供優(yōu)惠的融資貸款，通過新增融資解決企業(yè)所面臨的資金困境。5月，“中債信用”增信民企發(fā)債正式落地，龍湖、碧桂園、美的、新城控股、旭輝等頭部民企先后成功發(fā)行多筆信用債。8~9月，鄭州、紹興等地紓困基金陸續(xù)落地。9月22日，國家開發(fā)銀行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。另一方面，房企積極與債權人協(xié)商，在相關銀行和政府部門的擔保、協(xié)調下，共同解決現(xiàn)存的債務危機，緩解當前融資償債壓力。
7月11日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下存續(xù)的10筆共計50億美元債成功展期到3~4年后。8月1日，華南城發(fā)布公告稱，企下存續(xù)的共計107億人民幣美元債展期2年。9月23日，銀保監(jiān)會相關部門負責人在介紹第五次全國金融工作會議要求的防范化解相關風險工作進展時表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。
三、“涅槃重生”后的新房企呈現(xiàn)全新面貌
疫情逐步得到控制，經(jīng)濟持續(xù)復蘇，房地產(chǎn)行業(yè)進入新發(fā)展階段。房地產(chǎn)作為周期性產(chǎn)業(yè)，長期看人口，中期看土地，短期看金融，目前，人口發(fā)展的邏輯長期存在，各地土地供應正在不斷充裕，各項救市的金融政策也持續(xù)加碼，房地產(chǎn)行業(yè)復蘇可期。未來企穩(wěn)發(fā)展的房企經(jīng)營上將呈現(xiàn)如下特點：
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經(jīng)營穩(wěn)健，杠桿、負債率趨向處于合理范圍
去年以來，在“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的行業(yè)基調下，降負債、降杠桿、加速回款成為房企經(jīng)營的主旋律。長期來看，在相關“紅線”的要求下，房地產(chǎn)企業(yè)已度過了了賺快錢的“躺贏”時期，行業(yè)發(fā)展將逐步回歸理性、健康。在此背景下，唯有保證財務安全性和經(jīng)營穩(wěn)健性，降低杠桿，把負債率降至合理范圍才能行穩(wěn)致遠。在城市布局上，也應保持穩(wěn)健審慎，謹慎擴大投資規(guī)模，牢牢穩(wěn)住已進駐城市的基本盤面。
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與金融緊密融合，實現(xiàn)金融和房地產(chǎn)協(xié)調健康發(fā)展
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其發(fā)展狀況與商業(yè)銀行等金融機構密切相關，同時房地產(chǎn)發(fā)展狀況將極大影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定與健康，易引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。未來房地產(chǎn)發(fā)展勢必與金融緊密融合，通過相關政策，促進金融與房地產(chǎn)協(xié)調發(fā)展。充分發(fā)揮商業(yè)銀行金融中介作用，擺脫“一刀切”的固有思維定式，改善風險偏好，合理評估房企信用狀況和還款能力，在進行充分風險評估的基礎上，加快按揭貸、開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，以滿足房企合理資金需求，增加對資質優(yōu)良的房企提供足夠的貸款支持，改善房企融資環(huán)境。
穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)和金融監(jiān)督管理機制，提高房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)監(jiān)管水平，把握城市房地產(chǎn)調控與降杠桿的平衡點，防止房地產(chǎn)調控政策快速變化導致金融市場過度反應，加強房地產(chǎn)市場調控與貨幣信貸、金融監(jiān)管、財政稅收等相關政策之間的協(xié)調配合，避免政策效果的疊加、共振對市場造成過度沖擊。
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以規(guī)模論英雄將轉為向質量要市場、向管理要紅利
過去十年，房地產(chǎn)發(fā)展體現(xiàn)出鮮明的規(guī)模、數(shù)量導向，其根本上源于資本對規(guī)模的青睞、較為粗放的發(fā)展模式以及對市場份額的競爭，規(guī)模大的房企在融資、拿地、并購等方面都有非常明顯的優(yōu)勢。為了擴大規(guī)模，直接導致大部分房企有息負債增速遠遠高于銷售增速，一旦融資不暢、銷售疲軟，償債壓力會集中爆發(fā)。
未來十年，全國城鎮(zhèn)將總體達到健康安全、功能完善、生態(tài)智能、服務優(yōu)質的水平。在這一大趨勢下，在區(qū)域價值、配套建設相近的情況下，智能化水平高、功能完善、綠色宜居、健康安全、服務保障得力的項目將率先搶占市場；同時，企業(yè)必將強化流程管理、精細化運營，通過縮短決策鏈條、整合業(yè)務板塊等方式降本增效確保地產(chǎn)開發(fā)的合理利潤，從規(guī)模發(fā)展轉向質量發(fā)展。
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多元化布局審慎，圍繞主業(yè)協(xié)同發(fā)展，深化數(shù)字轉型
多元化是過去十余年房企發(fā)展的典型標準，“恒大造車”“萬達出?！?，多元化布局成為了傳統(tǒng)房企擺脫困境、創(chuàng)新業(yè)務的重要戰(zhàn)略。然而研究顯示，推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心動力依舊是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，房企的多元化業(yè)務應圍繞主業(yè)進行拓展，避免涉足與主業(yè)無關、人力資源儲備不足的陌生行業(yè)，協(xié)同打造主業(yè)相關的多元競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與主業(yè)的協(xié)同發(fā)展，才能穿越周期、抵御風險、立于不敗之地。
同時在深化業(yè)務發(fā)展過程中，還應著重關注數(shù)字化發(fā)展的作用。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化經(jīng)歷了三個發(fā)展階段：第一階段以無紙化辦公、財務信息化、營銷數(shù)字化為主要業(yè)務，出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易平臺；第二階段出現(xiàn)了大量以提升跨區(qū)域管理的職能和業(yè)務管理效率為目標的營銷管理、成本管理和計劃運營的ERP工具，同時一些頭部開發(fā)商及房產(chǎn)經(jīng)紀開始進行核心業(yè)務線上化；第三階段，房企數(shù)字化建設聚焦于注重職能部門之間，以及“集團-區(qū)域-城市-項目”之間的銜接和協(xié)同，力求實現(xiàn)管理精細化，通過模塊化搭建實現(xiàn)多級協(xié)同。
總體上說，房地產(chǎn)經(jīng)紀數(shù)字化發(fā)展迅猛、房地產(chǎn)開發(fā)領域的數(shù)字化較為遲緩。管理運營模式持續(xù)由粗放式向精細化轉變，將成為未來房企的主流發(fā)展方向。充分發(fā)揮數(shù)字化工具在提升房企管理及運營紅利、分析客戶需求確定產(chǎn)品導向、圍繞房地產(chǎn)主業(yè)適度開展多元化經(jīng)營方面的重要作用，是未來房企良性發(fā)展的必由之路。（作者系富力集團黨委副書記）
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