上海樓市讓人意想不到的事情出現(xiàn)了：

　　當(dāng)下房東談價空間進一步收窄，有的甚至還在跳價，居然有剛需已經(jīng)開始認命了！

　　929新政即將過去一個月，一線的市場最明顯的感受有兩點：

　　雖然成交價格和掛牌量沒有太大波動，成交量卻暴增。

　　部分成交房源性價比超過之前，房東借著市場熱度緊急出貨；

　　較多板塊成交量漲幅明顯，有的門店大半個月就干了之前一個季度的業(yè)績。

　　看二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)最直觀，截止到這個月23號累計16962套，日均738套，整月破2萬套基本穩(wěn)了。

　　不光是上海，9月新政過后，全國一線城市的樓市成交也一片火熱。

　　深圳這個月前20天的二手網(wǎng)簽量就已經(jīng)比9月整月的數(shù)據(jù)漲了31%。

　　北京鏈家這個月前20天的成交量比9月前同期增長超1倍，與去年同期相比增長近2倍。

　　廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月7日-13日，廣州二手住宅網(wǎng)簽3120套，環(huán)比增長181.84%。

　　上面提振房地產(chǎn)的決心和力度都前所未有，諸多利好疊加樓市暗流涌動。

　　一方面是低價筍盤被掃空，一方面是交易量堆起來了，市場價格必將出現(xiàn)一個新的平衡點。

　　買房者最擔(dān)心的事可能要發(fā)生了：

　　房價這次會不會真的觸底反彈了？

　　房價想要漲或者跌，其中因素其實非常復(fù)雜。

　　最簡單的就只看最表征的參數(shù)，比如說價格。

　　大家都知道，一套房子最后的成交價基本介于掛牌價和房東心理底線價格之間，二者之間相當(dāng)于一個緩沖區(qū)。

　　用一個簡易示意圖來表示如下：

　　正常房東掛牌價都很高，掛在2022年高點價格的不在少數(shù)，最后的成交價格關(guān)鍵還是看議價空間的寬窄。

　　議價空間議的是什么？

　　直白點說，是房東對自己房子的信心以及房源本身的稀缺性。

　　市場利好出現(xiàn)，房東的信心回暖，議價空間收窄；

　　市場上可替代的產(chǎn)品變少，某套房子相對稀缺，議價空間也要收窄。

　　房東給的議價空間變少，意味著如果想要成交，上圖中實際成交價的光標(biāo)必須往房東掛牌價偏移。

　　從結(jié)果來看，就是變相漲房價了！

　　我們調(diào)取了業(yè)內(nèi)專業(yè)機構(gòu)的大數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示10月份上海的成交議價空間指數(shù)從7.8%降到了6.9%；

　　等到這個月完整結(jié)束，更是有望創(chuàng)下近一年新低；

　　市場整體議價空間低了，換言之就是房東整體都在看漲！

　　數(shù)據(jù)來源：冰山指數(shù)

　　大數(shù)據(jù)可能大家體感不明顯，那我們再看一些具體的案例情況。

　　國慶節(jié)剛結(jié)束的時候，我們有做過一次市場分析：

　　新政后一兩天，確實有業(yè)主連夜跳價，不過兩三天后又冷靜下來，積極往成交方向推進。

　　但是這兩天有越來越多小伙伴反映，房東的價格普遍更不好談。

　　早前那一批價格更低的貨被掃光，現(xiàn)在剩下的都是“硬骨頭”。

　　一些板塊市場上跳價和直接撤牌不賣的房東，比527新政之后更多。

　　以前一說談判20分鐘立馬到現(xiàn)場的房東，現(xiàn)在態(tài)度不像以往那么積極了；

　　以前電話約房東談判的時候，預(yù)先打壓個10%的價格問題不大，現(xiàn)在的房東直接能掛斷電話。

　　身邊一位經(jīng)紀人朋友說，自己門店經(jīng)營陸家嘴北濱江的一套11樓三房房源，房東掛牌價830萬，新政前的通氣價格780萬左右。

　　結(jié)果新政后電話邀約談判時房東不僅750萬不賣，780萬也讓客戶想都別想，現(xiàn)在的價格更是掛上了850萬。

　　蘇州的一位業(yè)務(wù)員朋友說自己所在門店更慘，上一周門店談判了將近20組，只成交了1單。

　　原因要么是房東堅決不讓價，要么是房東臨時跳價。

　　形象地說，現(xiàn)在房東的心理底價和客戶的最高出價相差10萬的單子，談3個小時都難成。

　　上半年還嚷嚷著40米大刀追著砍的買家，現(xiàn)在的房東甚至懶得情緒激動，只會用關(guān)愛智z的眼神問候你。

　　上海越來越多的房東，寧愿冒著賣不掉的風(fēng)險，也不愿意“賤賣”。

　　老破小基本漲個5-10萬，次新房直接一套一百萬漲到起飛：

　　新江灣城中凱城市之光一套143平的3樓房源，新政前掛牌價1380萬，新政后業(yè)主立馬加價到1480萬，客戶出價1380萬房東硬是不賣，至今依然在掛牌。

　　個別老破小房東90+高齡、不到300萬的房子，都能連夜?jié)q價30萬。

　　某殼APP的分析地圖中，全市有大量板塊近7天掛牌價都在上漲：

　　前兩名佘山、龍柏近7日漲幅更是漲得離譜，高達71%、67%。

　　對買家來說，一個小區(qū)掛牌價最低的房源往往決定了看房沖動。

　　原來小區(qū)A戶型最低掛830萬、810萬成交，現(xiàn)在最低掛850萬，你還能指望它810萬成交嗎？

　　難度很大。

　　不論后來這套房子是820萬還是825萬成交，對后來的買房者的威懾已經(jīng)達到。

　　慢幾個月下手，多花了十幾二十萬，不敢賭的人越來越多了。

　　過去太長時間，上海樓市都是往賣房市場傾斜。

　　上海房東們見過太多起起落落，這一次又找回了當(dāng)初的那種感覺，剛出ICU馬上直奔KTV。

　　結(jié)果就是為同小區(qū)不漲價甚至降價的業(yè)主做陪襯，還互相覺得對方是傻X，把握不住“機會”。

　　距離929新政過去不到一個月，這一輪市場博弈的勝利方還不好定論。

　　527之后成交量起來了兩個月不了了之；

　　這次新政能否讓樓市回到復(fù)蘇期，房東和買家都說了不算，連續(xù)數(shù)月不跌的成交量才算。

　　就這次給的用藥劑量，你覺得能堅挺3個月嗎？