房地產(chǎn)讓不少人迷失了自我，為什么這樣說呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格真的讓人“陶醉”，在過去的20多年時(shí)間中，房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)超出老百姓的想象，房?jī)r(jià)上漲560%，不少人通過房地產(chǎn)證的談判不滿，還有部分人通過房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由。

　　國(guó)內(nèi)最早的一批炒房者應(yīng)該都是大家耳熟能詳?shù)臏刂莩捶繄F(tuán)吧！溫州的房?jī)r(jià)被炒到了全國(guó)最高，溫州炒完之后又把目光瞄準(zhǔn)了其他地方。當(dāng)時(shí)很多人都看不懂，直到溫州的房?jī)r(jià)頂不住，崩盤后，很多人才知道高房?jī)r(jià)可以帶來高利潤(rùn)，同時(shí)也有可能帶來高風(fēng)險(xiǎn)。不過老百姓更多的都是記住了炒房帶來的利潤(rùn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的事情更多都是拋之腦后。

　　2014~2019年，全國(guó)范圍內(nèi)90%的區(qū)域都迎來上漲，2016年更是迎來了“普漲”，盲目跟風(fēng)買房的人超過了剛需購房者，根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，2016年購房投資比例達(dá)到了85%，2017年房地產(chǎn)投資比例75%，即便到了2020年房地產(chǎn)投資比例依舊在40%左右徘徊，可以看出國(guó)民對(duì)于房地產(chǎn)投資的“愛”。2014年東莞的房?jī)r(jià)普遍都是在8000元左右每平米，到了2021年東莞的房?jī)r(jià)普遍都已經(jīng)突破2萬元每平米，臨深片區(qū)的房?jī)r(jià)更是高的恐怖，已經(jīng)接近4萬元每平米，過去的幾年時(shí)間中，東莞的房?jī)r(jià)上漲了整整4倍有余，2015年前后購房的人群，那真的是掙得盆滿缽滿，僅靠一套房子的增值速度就跑贏了國(guó)內(nèi)90%以上的人群。

　　萬達(dá)董事長(zhǎng)王建林曾提到過任何一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的鼎盛發(fā)展期，都不可能超過50年，當(dāng)年的日本崩了，美國(guó)崩了，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也不可能一直的漲下去，溫州崩過盤、海南也崩過盤。有這么多案例擺在面前。老百姓還是不長(zhǎng)記性，最重要的原因是來錢的速度真的太快。

　　內(nèi)行人表示當(dāng)大媽都知道買房能掙錢的時(shí)候，意味著幾乎傳話的游戲要結(jié)束了，這樣的說法并不是沒有道理的，正如股票一樣當(dāng)大媽都知道買股票掙錢的時(shí)候，那么股票還掙錢嗎？可能在短時(shí)間還準(zhǔn)再往后一點(diǎn)面臨就是“倒下”。

　　2020年受到特殊情況的影響，房?jī)r(jià)居然還上漲了一波，不少人認(rèn)為2021年會(huì)繼續(xù)上漲，結(jié)果2021年上半年買房的人群，還在沾沾自喜地認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲5%，10%，20%結(jié)果這個(gè)數(shù)字變成了-5%、-10%、-20% 。投資者也正在退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，賣掉手中的房產(chǎn)回籠資金，根據(jù)最新的調(diào)研報(bào)告顯示全國(guó)60座重點(diǎn)城市二手房掛牌量已經(jīng)接近300萬套，重慶中心城區(qū)掛牌量突破20萬套、天津、武漢、石家莊、鄭州等多座城市二手房掛牌量突破了10萬套，為什么在這么短時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)如此之高的掛牌量？原因很簡(jiǎn)單，主要是房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力已經(jīng)沒了，而且受到特殊情況的影響，需要資金周轉(zhuǎn)。

　　業(yè)主的態(tài)度也發(fā)生了180度的大轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)好的時(shí)候客人看上房子立馬漲價(jià)5%、10%?，F(xiàn)在去中介掛盤的時(shí)候，業(yè)主都會(huì)跟中介說先掛這個(gè)價(jià)格，客人看上的一切都好了，降價(jià)5%，10%，20%，都感覺非常的平常，只要業(yè)主提前砍價(jià)，30%都有可能存在。非重點(diǎn)城市二手房掛出去半年無人問津，即便見到自己買回來的成本價(jià)格，房子依舊賣不動(dòng)，原因很簡(jiǎn)單，大家都想把手中的盤子賣出去變現(xiàn)走人，所以房產(chǎn)掛牌量多如牛毛，出現(xiàn)了大家口中所說的“排隊(duì)賣房”。

　　開發(fā)商也出現(xiàn)了類似的情況，全國(guó)在售的新樓盤庫存量達(dá)到了5.8億平方米，假設(shè)一套房子100平米計(jì)算待銷售房產(chǎn)套數(shù)達(dá)到了580萬套，另外廣義庫存量達(dá)到了38億平方米，如果以2021年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)去看，需要三年時(shí)間才能消化完畢，如果根據(jù)2022年上半年的銷售數(shù)據(jù)去看，需要5年時(shí)間才能銷售完畢。

　　房地產(chǎn)的銷售模式永遠(yuǎn)都是走在最前列的只有你，想不到?jīng)]有他做不到的過去，房地產(chǎn)企業(yè)最喜歡用套路來吸引購房者買房，比如請(qǐng)眾多人排隊(duì)買房、用低樓層的價(jià)格來吸引我們來買房、用精美的樣板房來吸引我們買房、用所謂的優(yōu)良配套成熟社區(qū)來吸引我們買房，這些等交流發(fā)現(xiàn)通通都是套路，特別是價(jià)格上的套路，明明寫著九字頭渠道就突破萬元每平米了。

　　兩個(gè)消息奠定了2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)：

　　1、全國(guó)各地開始放松樓市政策

　　2022年，開年到現(xiàn)在放松樓市政策，包含了降準(zhǔn)、降息，降利率、降首付、解除限購、限貸、限價(jià)、限售、部分城市還出臺(tái)了棚改政策，讓眾多老百姓都理解為2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)像2014年一樣迎來新的爆發(fā)呢？

　　答案是不會(huì)的，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是還沒有完全的挖掘，經(jīng)過這幾年時(shí)間的瘋狂房地產(chǎn)市場(chǎng)早就被掏空了，2022年即便放松樓市政策，市場(chǎng)也并不會(huì)呈現(xiàn)太火爆的局面?，F(xiàn)在沒有一座城市的成交量回到2020年的水平了吧，即便是2021年6月份之前的水平都回歸不到。

　　買得起的人群很多都買了，買不起的人群也真的買不起了，房?jī)r(jià)并不會(huì)產(chǎn)生太大的波動(dòng)。2021年居民的杠桿率已經(jīng)來到了62.2%，在這樣的情況看來，有多少個(gè)人能買得起房子了，還是印證剛剛所說的那句話很多剛需購房者想買房，但是買不起房了，即便放松樓市政策又怎么樣？

　　更多專家提到了一個(gè)關(guān)鍵問題，只有限購區(qū)域的房地產(chǎn)才是有價(jià)值的，放松樓市政策的更多的只不過真的頂不住了。7月4日東莞有28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，全方面的解除限購，唯獨(dú)幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域并沒有解決，也從側(cè)面說明這幾個(gè)地方才是最有潛力的地方，其他地方爆發(fā)力不會(huì)大到哪里去。

　　2、開發(fā)商開始“發(fā)力”了

　　為什么說房地產(chǎn)企業(yè)開始發(fā)力的最簡(jiǎn)單的原因，三道紅線和兩道紅線的大力壓迫，下房地產(chǎn)企業(yè)剩余的時(shí)間僅剩下一年，大力度的銷售房產(chǎn)，回籠資金，降低自身的負(fù)債率，如果到了規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還沒回歸到規(guī)定的范圍內(nèi)，那就慘了。

　　郊區(qū)三四線城市房地產(chǎn)，企業(yè)的優(yōu)惠力度可能比想象中還要大，不要覺得下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有太大的，可上漲動(dòng)力更多的都是只能通過降價(jià)促銷的方式來維持成交量。

　　核心區(qū)域的房?jī)r(jià)依舊處于堅(jiān)挺，但是整體的房源量比較充足，可挑選的范圍也比較廣泛，只要愿意買房，開發(fā)商所有的事情都好商量。

　　2022年下半年整體的房?jī)r(jià)依舊是處于穩(wěn)定的狀態(tài)，大城市穩(wěn)，中小型城市穩(wěn)中有降，你們認(rèn)為未來幾年房地產(chǎn)將會(huì)形成怎么樣的局面呢？

　　難道還有人相信東莞解除限購政策之后房?jī)r(jià)會(huì)迎來新的一輪上漲嗎？更多的是把手中多余的房產(chǎn)拋售掉，回籠資金才是最重要的。