開頭先說個(gè)突發(fā)事件，哈爾冰放松調(diào)控，取消限售。

　　初看這個(gè)事情確實(shí)比較“震驚”，畢竟是第一個(gè)正式取消限售的二線城市。然而細(xì)看其實(shí)也沒啥，主要是媒體們傻x，說的話讓人看不明白產(chǎn)生了歧義。

　　媒體的話是，哈爾冰廢止加強(qiáng)調(diào)控通知，包括限售，新房網(wǎng)簽起3年可上市交易。

　　我們知道，現(xiàn)在都是期房需要3年才能交付，所以從網(wǎng)簽起3年限售就是不限售。而媒體的話讓人以為，哈爾冰以前辦證3年限售，現(xiàn)在新政改為網(wǎng)簽3年限售，進(jìn)行了大幅度的放松。

　　但事實(shí)并不是這樣的。

　　哈爾冰之前的限售就是網(wǎng)簽3年限售，所以一直以來都相當(dāng)于不限售，現(xiàn)在只不過是直接取消了網(wǎng)簽限售而已，實(shí)際上沒有任何實(shí)質(zhì)性的變化，對當(dāng)?shù)貥鞘幸搽y言利好。

　　所以大家散了吧，別一驚一乍像個(gè)韭菜。

　　下面說正文

　　昨天文章最后，我提了一句河西二手房，讓真想置換的朋友早點(diǎn)行動，不要總想著掛高價(jià)。

　　結(jié)果就有粉絲和我開玩笑了，說我去年還叫大家不要賣河西房子。。。。。

　　我得趕緊解釋一下，挽回下尊嚴(yán)。。。

　　其實(shí)當(dāng)我們站在高樓向下看的時(shí)候，會發(fā)現(xiàn)目之所及，90%都是老破??；而當(dāng)我們開車去主城的時(shí)候，常常會被那逼仄的馬路與亂闖紅燈的電瓶給氣的說不出話來。

　　這樣的環(huán)境與房子，很明顯是不適宜居住的，每人都想有一個(gè)更好的生活環(huán)境。

　　在這種情況下，河西離主城特別近，馬路特別寬敞，建筑特別新，人群素質(zhì)又特別高，自然就是最好的選擇。

　　我經(jīng)常會和大家說，買房要買高品質(zhì)的房子，但“高品質(zhì)”本身也是相對的。

　　就河西而言，要買那種定位高的新房，能力范圍內(nèi)買最貴就行；但就全市而言，河西隨便一個(gè)商品房都算得上“高品質(zhì)”，這也是相對的。

　　在這個(gè)大前提下，長期持有河西房產(chǎn)一定是最好的選擇，是沒有理由賣掉持幣的；但就短期來說，誰也想不到去年底會發(fā)生停貸的災(zāi)難。

　　無論如何，事已至此，我們依然要根據(jù)目前的環(huán)境制定新的計(jì)劃，那么我對于河西房產(chǎn)的處置建議是這樣的：

　　對于河西的老房子（房價(jià)5萬以內(nèi)），建議賣掉，賣掉后持幣或者打新都可以，這種房子是沒有太大潛力的，流動性反而會越來越低；

　　對于普通房子，則看情況

　　如果你杠桿很高，房子很多，那么建議賣掉一些，降低杠桿。這是從風(fēng)險(xiǎn)考慮的，畢竟誰也不知道未來房價(jià)如何，減少暴富的可能性，提高家庭的安全性在這幾年是最好的選擇；

　　如果你只是追求存款保值升值，那么建議你置換成河西新房，今年會有2000套上市，并不難買；

　　如果你因?yàn)楦鞣N原因不能置換，那么我也建議你繼續(xù)持有房產(chǎn)而不要持幣，畢竟河西依然是南京最好的版塊，再普通的房子也算得上南京的“高品質(zhì)”；

　　如果你有好幾套房子要置換，建議直接多套換一套，買一套最貴最好的，比如河西中丹若園，河西南金基這種；因?yàn)橐粊碜宰「纳谱钪匾?，二來河西房子本身就是品質(zhì)越高，投資價(jià)值越好。

　　如果你的情況很復(fù)雜，那么就根據(jù)上面建議綜合考慮，原則上是置換、降低杠桿、不要持幣。

　　我去年也一直是這個(gè)意思，長期看河西的商品房肯定好過持幣。但你若非要說去年跌了幾十萬還不如持幣，那我也沒辦法，畢竟我也不是神仙，能看到長期就已經(jīng)不錯(cuò)了。

　　當(dāng)然了，道理誰都懂，現(xiàn)在關(guān)鍵在于二手房賣不掉，置換就無從說起。

　　我依然要給出自己的意見，也僅僅是個(gè)人意見，那就是降價(jià)

　　其實(shí)現(xiàn)在河西南成交價(jià)大多在5.5-6之間，賣的也是異常艱難；而河西中由于房子年代跨度大，沒法給出成交區(qū)間。

　　河西南新房的價(jià)格預(yù)計(jì)在5.4附近，意味著依然有小幾千的倒掛，這種情況下，我覺得哪怕你就是把二手價(jià)格降到5.4萬，然后去平價(jià)置換新房，也是劃算的，畢竟河西南大部分房子都是早期的剛改定位，品質(zhì)遠(yuǎn)不及今天的新房。

　　上策是800萬賣掉老房子，然后750萬買入新房

　　中策是750萬賣掉老房子，然后750萬買入新房

　　下策是掛800萬一直賣不掉，一直持有老房子

　　既然上策不可能，又何必走下策呢？

　　當(dāng)然，萬一你降價(jià)賣掉后，樓市變火，雖然成功上車新房，但又少賺了幾十萬，那也得認(rèn)命。畢竟投資這事差不多就得了，你不可能永遠(yuǎn)賣在最高點(diǎn)，能把握一個(gè)長期的趨勢就足矣。

　　下面說一個(gè)很關(guān)鍵的點(diǎn)，那就是在河西，什么房子叫“品質(zhì)不高”，建議提早置換的呢？（以下僅針對河西，因?yàn)楹游髻I家對環(huán)境要求高，其他版塊酌情考慮）

　　1、2梯4戶（1梯2戶）。

　　1梯2戶的房子鄰居干擾太大了，中間戶還有連廊的隱私問題，越來越不受高端市場的歡迎。

　　再加上現(xiàn)在新房基本都是2梯2戶，甚至1梯1戶（兩家完全見不到面，需要連廊配合，比如中國府、萬物240、綠地海珀），以后不同梯戶比的房子差距會越來越大。

　　2、外立面涂料的

　　外立面真的可以決定一個(gè)小區(qū)的房價(jià)，因?yàn)樗堑谝挥∠?，尤其?dāng)時(shí)間久了之后，涂料房往往一片斑駁，比如河西中的中華紫鑫廣場，這是個(gè)帶小區(qū)的正統(tǒng)住宅，因?yàn)橥饬⒚娴脑騼r(jià)格一直都非常低。

　　3、戶型非常差的

　　一般來說戶型對二手房影響不大，但奇葩戶型除外。早期的房子戶型多奇葩，不通透、手槍戶型等等，這類房子在二手市場流動性也會越來越差。

　　4、人車不分流的

　　在有小孩的今天，安全永遠(yuǎn)是第一位，這樣的房子是難登大雅之堂的。

　　5、鄰居素質(zhì)低、小區(qū)維護(hù)差的

　　這個(gè)日常生活里都能發(fā)現(xiàn)，比如樓下是不是經(jīng)常亂停電瓶車，群里是不是經(jīng)常吵架，電梯是不是貼滿了廣告，公共區(qū)域裝修是不是很差，垃圾是不是亂扔等等，這些都是制約房價(jià)的核心，又稱“圈層”。

　　不要小看“圈層”，說好聽點(diǎn)叫“圈層”，說直白點(diǎn)就是“業(yè)主素質(zhì)”，只不過平時(shí)礙著面子，不好意思說某小區(qū)業(yè)主素質(zhì)低而已。

　　小區(qū)會存在良性循環(huán)與惡性循環(huán)，愿意高價(jià)買高端小區(qū)的人往往對環(huán)境有很高追求，所以圈層會越來越好；而低端小區(qū)則是有追求的人賣房跑路，沒追求的人接盤進(jìn)來，環(huán)境只會越來越差，老破大就是這么來的。

　　以上就是河西個(gè)別豪宅房價(jià)越來越猛，而有的小區(qū)開始亂漲一氣，后來偃旗息鼓的原因：進(jìn)入了兩種不同循環(huán)。

　　至于得房率根本就不影響房價(jià)，除非你能多變出個(gè)房間，這點(diǎn)要注意。

　　另外，有一種房子，或許品質(zhì)算不上特別高，但是值得持有的，那就是小戶型，原因很簡單，河西新房里小戶型已經(jīng)絕版了，尤其是那種80/90平的，無論兩房三房。

　　再加上小戶型業(yè)主即便賣房了也未必買得起140平新房，那么你們繼續(xù)持有是沒有問題的，在房價(jià)高企的今天，低總價(jià)的房子擁有得天獨(dú)厚的壟斷性優(yōu)勢。

　　而對于品質(zhì)一般小區(qū)的大戶型來說，早點(diǎn)跑吧，老破大很可怕。。。

　　以上是我的建議，未必能讓你賺到最多，但能讓你最安全，這也是我一直所崇尚的。投資這事，確實(shí)差不多就得了，別老想著賺最后一個(gè)銅板，能保證自己大方向正確就行了。

　　最后，關(guān)于置換成什么房子的問題。。。

　　頂豪目前沒消息，但你預(yù)算在1000萬以內(nèi)，必然是香港嘉華啊。。。

　　3個(gè)商場+地鐵+河西中央公園，從河西中過來江東中路一條路開到底非常便捷，面積100、120、140、160、200，一共大約800套。

　　目前情況來看，基本上疫情一結(jié)束就公開，然后5、6月份就能開盤了，本身就是河西南最值得買的房子，開盤也是最早的。

　　說實(shí)話，你們覺得現(xiàn)在還會有800個(gè)人搖河西嗎？

　　所以只要參與了，基本都能買到，無非是面積段的問題。反過來，至于河西南其他幾個(gè)面積140/160的新盤，基本看都不用看了，無腦懟嘉華就行，以后二手房與嘉華必然是會存在差距的。