王健林曾說過，任何一個國家房地產(chǎn)的發(fā)展鼎盛期都不可能超過50年，國內(nèi)的房地產(chǎn)從70年代初開始發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)過去50年時間了，房地產(chǎn)是時候迎來拐點了吧！

　　更多人認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展時間是98年，1998年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場正式迎來“改革”，意味著商品房時代的來臨，整體的房價也迎來新的一輪爆發(fā)，98年全國平均房價不足2000元每公里，如今全國平均房價接近萬元每平米，過去的20多年時間中房價共計上漲560%，如果根據(jù)王健林的理論去看國內(nèi)的房地產(chǎn)，還有20年多鼎盛期發(fā)展。

　　2008年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場受到次貸危機(jī)的影響，遭受到前所未有的重?fù)?，不少人認(rèn)為房地產(chǎn)不行了，將會迎來“拐點”，2008年房價確實出現(xiàn)了短暫的回落，不少人都拋售了手中的房產(chǎn)，但是膽大的人卻在這一波行情中掙得盆滿缽滿，“低吸”。2008年放水4萬億促進(jìn)基建領(lǐng)域的增長，房地產(chǎn)企業(yè)在不到一年時間內(nèi)注冊數(shù)量已經(jīng)逼近10萬家。

　　2014年的房地產(chǎn)，相信不少人還歷歷在目，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)庫存量達(dá)到了一個前所未有的高度，一不小心就要面臨著“雷暴”。老百姓心里又想，這么多的庫存量，房地產(chǎn)企業(yè)必然會降價銷售，降價5%、10%、20%甚至是30%，在眾多老百姓心中都這樣認(rèn)為，房地產(chǎn)的建房成本才多少錢？為什么能賣得這么貴呢？所以降價空間還是很大的。

　　2014年出臺眾多政策都是刺激房地產(chǎn)銷售的利好消息去庫存、降準(zhǔn)、降息、降利率、降首付。等利好政策，房地產(chǎn)市場迎來了180度的大漲變熱點城市，房價開始上漲，深圳首當(dāng)其沖，2015年絕大部分重點城市房價開始騰飛，2016年實現(xiàn)了全國“普漲”。

　　國內(nèi)的房地產(chǎn)什么時候才是拐點的答案？答案在2022年整個房地產(chǎn)市場將會迎來新的拐點，無論是成交價還是成交量，價格相對最高峰回落在8%~10%，這個比例有可能會進(jìn)一步的擴(kuò)大。

　　房價回落對于眾多剛需購房者來說是一件好事情，畢竟買一套房子太難了，普通人真的需要二三十年的時間，根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，全國百城房價收入比12.9，深圳房價收入比48.1、北京46.8、上海45.8、三亞廈門房價收入比都超過了30國內(nèi)新，一線城市二線城市，房價收入比都在20左右徘徊，一個家庭想要買房，需要不吃不喝20多年時間，即便是首付買房也要面臨著二三十年的房貸。

　　貝殼研究院公開數(shù)據(jù)顯示全國65城平均房價為17,388元每平米，4個一線城市平均房價6.5萬元每平米；平均房價突破2萬元每平方米的城市有20個；平均房價突破1.5萬元每平米的城市有34個；平均房價突破1萬元的縣城有103個。

　　中指研究院也公開數(shù)據(jù)顯示4座一線城市購房門檻平均為617萬、613萬、580萬、359萬；4座二線城市平均購房門檻超過300萬，5座城市購房門檻在200~300萬；9座城市購房門檻在100~200萬；8座三線城市購房門檻在105~313萬。

　　面對如此高昂的房價，買不起的始終都是買不起，不過房地產(chǎn)迎來了兩個信號，最近這兩年房地產(chǎn)市場也許會迎來變局。

　　1、住房需求量出現(xiàn)大幅度的減少

　　過去的20多年時間，房價出現(xiàn)大幅度增長，原因很簡單，正是因為住房需求所決定。中國經(jīng)濟(jì)開始騰飛，越來越多的人從農(nóng)村進(jìn)入城市里面生活。人口調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，過去的20年時間中，平均每年超過2,500萬人進(jìn)入城市生活，特別是在2000年前后進(jìn)到城市，生活的人群大大的增加，所以需求量一直都處于高位。

　　最近這幾年時間，國內(nèi)的人口城鎮(zhèn)進(jìn)程在大幅度的減速，更多的都是由小城市來到大城市生活罷了，另外未來住房需求的市場將會進(jìn)一步的壓迫。

　　出生人口大幅度的回落，2016年之前一直都是執(zhí)行計劃生育的，進(jìn)入到2000年后，出生人口就開始大幅度地回落，直到2016年放開二胎政策才出現(xiàn)了短暫性的上漲，不過好景不長，2016年到現(xiàn)在人口卻出現(xiàn)了5連跌的局面，2021年我國的出生人口僅有1,065，人口增長數(shù)量不足60萬人，據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示00后和10后，比80和90少了整整1.05億人。

　　五六年前購房的主力軍是80后，現(xiàn)在購房的主力軍是90后，那么00后10后還有購房的需求嗎？相對來說是大幅度地減少了，因為10后絕大部分的父母都是80后、90后，所以越往后購房的需求量就會越少。

　　2、市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國新房庫存量達(dá)到了5.8億平方米，廣義庫存量更是達(dá)到了38億平方米，即便未來三年不再建新房，都未必能消化完畢，如果根據(jù)2022年的銷售數(shù)據(jù)看，需要5年才能把這些房產(chǎn)消化。

　　國內(nèi)房產(chǎn)空置率也高得驚人，根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)調(diào)研報告顯示，2022年房地產(chǎn)空置率數(shù)據(jù)接近24%，遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)線10%范圍，另外空置房產(chǎn)套數(shù)8,500萬套，還有各類房源疊加在一起，空置房產(chǎn)套數(shù)，直接突破1億套。

　　3、地價決定房價是不可持續(xù)的

　　房價的高低并不是表面看到這么簡單的材料，并不是決定價格的關(guān)鍵要素，最關(guān)鍵的是土地成本，土地的開發(fā)成本占到了房價的48%，中高端小區(qū)占到開發(fā)成本的60%，甚至是更高。

　　過去的20多年時間，很多政府主要經(jīng)濟(jì)來源都是土地財政收入，土地的價格越高，收益也就越高 。當(dāng)然房價不可能一直持續(xù)性地上漲吧，20210土地被限制了15%的溢價率，現(xiàn)在全國范圍內(nèi)，土地的整體成交價格都控制在一個相對可觀的范圍，面粉的價格降了面包的價格也許也會跟著降。

　　未來房地產(chǎn)很難出現(xiàn)大漲的行情的，無論是大城市還是中小型城市，都要面臨著清理庫存的局面，早些年投資人群比例太高了，現(xiàn)在大城市的房屋空置率普遍都在15%左右，如果把這些房產(chǎn)都騰空出來，依舊是一個不可估計的數(shù)量。

　　最近這幾年，越來越多大企業(yè)的資金都出現(xiàn)了周轉(zhuǎn)困難的局面，如恒大、融創(chuàng)、富力、世茂佳兆業(yè)，現(xiàn)在都在極力地去庫存和融資金，中大型企業(yè)要在2023年9月份之前把負(fù)債降到目標(biāo)范圍內(nèi)，2022年下半年，將會看到更多大力度促銷的房子出現(xiàn)。

　　2022年的房地產(chǎn)市場將會迎來新的變局，大城市整體的房價還是保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，小城市房價有可能出現(xiàn)有價無市，甚至是無人問津的局面。

　　一邊是降價潮，一邊是無人問津，市場將會持續(xù)地堅持下去嗎？我們拭目以待吧！