最近一周，關(guān)于樓市有3次非常重要的講話。

　　1、劉鶴副總理在“歐盟工商領(lǐng)袖和高官對(duì)話上”發(fā)表致辭。

　　2、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議通稿。

　　3、中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的深入解讀。

　　前兩次講話，我已經(jīng)寫過文章跟大家聊過了，第三次我也不打算一一展開了。

　　當(dāng)然了，關(guān)于一些講話的細(xì)節(jié)或者是背后到底釋放了什么信號(hào)，關(guān)于政策的走向，我們確實(shí)要格外關(guān)注，因?yàn)闃鞘邢騺砭褪莻€(gè)政策市。

　　但文章中不詳細(xì)展開了，之后我會(huì)在我的一些閉門直播中講到，感興趣的粉絲朋友可以先私聊我，每次的不便在公開場(chǎng)合說的話題，我都會(huì)在我的閉門直播中和大家分析。

　　比起第三次講話內(nèi)容，我認(rèn)為大家更應(yīng)該關(guān)心的是：

　　這3次講話后，明年樓市會(huì)出現(xiàn)什么可能？

　　畢竟每次講話后，都是利好的密集期，在這里我總結(jié)了5點(diǎn)。

　　1、降準(zhǔn)降息概率很大。

　　昨天，12月的LPR公布了，5年期以上LPR保持4.3%不變。

　　很遺憾，但基本符合預(yù)期。

　　和我之前文章中的的判斷基本一致，降息最早應(yīng)該是在1月，最晚在春節(jié)前后就會(huì)有一次消息。

　　這次中央政治局會(huì)議就有提到支持剛性和改善性需求，中央財(cái)辦的發(fā)言更加清晰，加大對(duì)剛需和改善性住房需求的金融支持力度。

　　而要說金融支持，降準(zhǔn)降息是最常規(guī)的做法。

　　目前5年期LPR為4.3%，央行允許首套房最多可以下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，也就是4.1%，現(xiàn)在很多強(qiáng)二線城市基本都是這個(gè)利率水平。

　　除此之外，少數(shù)城市允許在12月前取消4.1%的底線，比如武漢、天津首套房貸利率已經(jīng)低至3.9%。

　　但是顯然，這種分城市的優(yōu)惠，集中在首套首貸的優(yōu)惠，無法讓樓市全面回暖。

　　所以，談到金融支持，談到進(jìn)一步刺激需求側(cè)，我認(rèn)為接下來可能全國性的降息還是會(huì)有。

　　單次幅度可能在5-10個(gè)bp左右，全年降息幅度可能在15bp左右，二套貸款利率加點(diǎn)可能也有調(diào)整。

　　降準(zhǔn)的空間不大，預(yù)計(jì)可能在第一季度底再降0.25%，為市場(chǎng)釋放流動(dòng)性。

　　2、改善型需求，是明年刺激的重點(diǎn)。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的通告里，在談到2023年全國經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)的時(shí)候，把擴(kuò)大內(nèi)需放在第一位，“住房改善”放在擴(kuò)大內(nèi)需的首位。

　　今年關(guān)于樓市需求，說法基本都是“支持剛性和改善需求”，剛性需求是排在改善需求之前的。

　　各大城市給出的優(yōu)惠政策，比如降低首付比例、降低房貸利率、減契稅給優(yōu)惠等等，大多都要符合首套首貸的條件。

　　但真正對(duì)樓市有信仰和需求的人群，還是改善群體，更有錢、更有需求。

　　這就跟生孩子似的，能刺激動(dòng)的還是70后、80后，生了1個(gè)的才想生第2個(gè)，95后是1個(gè)沒生，也1個(gè)不想生，怎么刺激也沒動(dòng)靜。

　　樓市救到現(xiàn)在，還沒有全面回暖，明年的重點(diǎn)自然會(huì)落到改善群體。

　　而想要刺激改善群體，降低2套首付比例，放開3套住房限購，調(diào)整二套房貸利率、松綁限售等等，可能陸續(xù)都會(huì)出現(xiàn)。

　　截止到目前，幾乎大多數(shù)的二線城市救市政策應(yīng)出盡出，因?yàn)榭ㄔ诹烁腥靖叻迤诘挠绊?，多少?duì)復(fù)蘇有點(diǎn)耽擱了，不過只要政策持續(xù)且有效，耽擱的之后也會(huì)補(bǔ)回來。

　　短期1-3個(gè)月，預(yù)計(jì)樓市基本還是以平穩(wěn)的狀態(tài)度過，但市場(chǎng)有時(shí)候的新變化是說不好的，有時(shí)候說變就變，比如我知道的上海、廣州、深圳其實(shí)近期二手房成交量都還不錯(cuò)。

　　剛需也在抓緊時(shí)間入手，畢竟這3個(gè)一線城市基本筑底完畢，再跌也跌不到哪去了，如果你近期本來就有考慮上車，還在觀望，那有些市場(chǎng)信息要跟進(jìn)了。

　　3、一線城市，可能陸續(xù)迎來松綁。

　　救市目前面臨的另一個(gè)瓶頸是，二線城市能放開的基本都放開了。

　　比如武漢，現(xiàn)在僅有2環(huán)內(nèi)限購，但是周末有項(xiàng)目給我打電話，二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目也可以給我搞到房票，同樣不需要名額。

　　二線城市，哪怕是強(qiáng)二線城市，明年的門檻應(yīng)該都會(huì)名存實(shí)亡。

　　大家對(duì)于二線城市的放松，也逐漸麻木。

　　想要扭轉(zhuǎn)預(yù)期，可能還是需要一線城市出手。

　　最近，實(shí)際上一線城市也陸續(xù)有試探。

　　比如北京，將通州馬駒橋和臺(tái)湖兩個(gè)鎮(zhèn)從“雙限購”變成了“單限購”。

　　比如深圳，已經(jīng)放開對(duì)住宅性質(zhì)的宿舍和單身公寓放開限購，沒有名額也能買房。

　　當(dāng)然，這些調(diào)整幅度很微小，所以市場(chǎng)的反映不是很大。

　　目前，一線城市的購房門檻是全國最高的，不僅房價(jià)高，房貸利率也是全國最高的，二套首付比例甚至要到5-6成，深圳還有二手房指導(dǎo)價(jià)干預(yù)信貸。

　　剛需購房門檻不低，改善換房的成本也很高，很多干脆就直接裝修裝修舊房子直接住了。

　　部分限制措施，實(shí)際上已經(jīng)和現(xiàn)在的風(fēng)向不匹配了。

　　比如這次中央財(cái)辦的講話中就是這么說的，目前住房消費(fèi)領(lǐng)域還存在妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。

　　一線城市向來是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，不松綁、不回暖很難刺激全國的預(yù)期回暖。

　　明年，我認(rèn)為一線還是非常有希望松綁的。

　　4、棚改可能會(huì)加大力度。

　　之前的文章，我已經(jīng)說過，明年擴(kuò)大內(nèi)需是重要方向。

　　棚改就是擴(kuò)大內(nèi)需的一個(gè)好辦法，曾經(jīng)棚改采用的是貨幣化安置，拆遷之后直接賠錢，很大程度的刺激上次樓市的低潮。

　　現(xiàn)在很多城市采用的是房票的賠償方式，就是拆遷之后直接賠房。

　　明年，可能棚改的推進(jìn)力度會(huì)更大，不排除出現(xiàn)更多的貨幣化安置。上次的文章就有粉絲告訴我們，他們家拆遷直接賠錢了。

　　我國各地的城鎮(zhèn)化進(jìn)程大不相同，雖然2020年，我們開始減少棚改的力度，擴(kuò)大舊改的力度，但實(shí)際上空間還是有的。

　　加上之前提出了新型城鎮(zhèn)化，我預(yù)計(jì)2023年可能會(huì)加大力度部分城市的城市更新計(jì)劃。

　　5、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，有概率落地。

　　明年諸多刺激之下，可能又會(huì)出現(xiàn)局部甚至全域的過熱。

　　在中央財(cái)辦的發(fā)言中也看到，要建立長期治本之策，或許在區(qū)域過熱的時(shí)候，會(huì)有試點(diǎn)推出的動(dòng)作。

　　2022年可能不是合適的時(shí)機(jī)，2023年如果出現(xiàn)全域的火熱，可能就會(huì)跟進(jìn)房地產(chǎn)稅，畢竟地方的稅收不可能全靠著土地出讓金支撐，要逐步過渡。

　　只是房地產(chǎn)稅未必是個(gè)利空，房地產(chǎn)稅是想要持續(xù)的金蛋，雞如果死了，哪還來的蛋呢？

　　所以，我猜測(cè)將是更加合理的版本，讓大家的預(yù)期落地，解除對(duì)房地產(chǎn)稅的憂慮。

　　以上。

　　疫情還在繼續(xù)，明年的政策可能會(huì)有很多變數(shù)，但我相信在全速?zèng)_刺經(jīng)濟(jì)的節(jié)骨眼之下，政策多數(shù)是向好的，大家不必過分擔(dān)心。

　　這2-3個(gè)月全國會(huì)迎來感染高峰期，大家也要保重好身體，如果這期間又確實(shí)很焦慮錯(cuò)過市場(chǎng)的什么消息，可以私聊我。

　　-end-

　　我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動(dòng)“高價(jià)買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上，用實(shí)踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富升值。

　　關(guān)注我，買房路上不孤單！