有讀者反映，在房產(chǎn)交易過程中，一些地產(chǎn)公司、房產(chǎn)中介利用合同“定金罰則”相關(guān)規(guī)定，誘導(dǎo)消費(fèi)者簽訂空白合同，從而侵吞定金謀求生存，消費(fèi)者維權(quán)難、維權(quán)成本高，甚至造成司法公信力下降。記者近日就此走訪了昆明多位購房者、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，實(shí)地了解市場的“吞定金”現(xiàn)象，并采訪法律界相關(guān)人士，為消費(fèi)者支招。

　　消費(fèi)者被誘導(dǎo)簽訂空白合同維權(quán)無門

　　今年7月，昆明的王女士購買了位于昆明市盤龍區(qū)一樓盤的房子，為享受購房優(yōu)惠政策，她在一位銷售人員的指引下，認(rèn)購一套房屋，原價(jià)為267.25萬元，優(yōu)惠價(jià)為222.5萬元，她簽下認(rèn)購協(xié)議并轉(zhuǎn)賬5萬元定金至指定賬戶。簽訂合同當(dāng)日，該公司銷售人員以“領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)購特殊房源須向上級審批”為由，要求王女士簽訂一份沒有填寫房屋總價(jià)、簽約時(shí)間等事項(xiàng)的空白合同，稱“要等審批成功，協(xié)議才能生效”。該銷售人員還告知王女士，若審批成功，按照合同約定，王女士需在7月28日完成網(wǎng)簽并支付首付。

　　“簽訂空白合同后，銷售人員不斷要求我完成網(wǎng)簽并支付首付，但卻不給我合同?！蓖跖扛嬖V記者，“之后我向該地產(chǎn)公司銷售人員詢問審批是否通過，公司工作人員一直不給予正面回應(yīng)，并以我不完成網(wǎng)簽支付首付就視為違約為由，要求我網(wǎng)簽?！痹诰W(wǎng)簽的過程中，王女士發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)公司在未經(jīng)自己同意的情況下，將空白協(xié)議的房屋總價(jià)調(diào)整為267.25萬元，與認(rèn)購總價(jià)相差近45萬元。

　　“發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)商竄改合同后，我要求與地產(chǎn)公司解除合同，并退還5萬元的定金，一直未果。”王女士隨后分別向昆明市市長熱線和昆明市市場監(jiān)督管理局等部門反映，最后轉(zhuǎn)由昆明市盤龍區(qū)一街道市場監(jiān)督管理所協(xié)調(diào)處理。最終地產(chǎn)公司同意按照222.5萬元與王女士簽約并贈送其物業(yè)費(fèi)一年，同時(shí)表示，若王女士不同意此方案，地產(chǎn)公司可以退還她2.5萬元定金。王女士表示，已對地產(chǎn)公司失去信任，要求解除合同并且退還全部定金。

　　街道市場監(jiān)督管理所負(fù)責(zé)人介紹，在處理合同糾紛中，市場監(jiān)管部門只能通過協(xié)商解決，從王女士提供的合同證據(jù)來看，合同中并沒有出現(xiàn)霸王條款，或是能夠直接體現(xiàn)篡改、欺詐消費(fèi)者的行為，所以不能對企業(yè)進(jìn)行處罰或是要求企業(yè)方與王女士解除合同，退還定金。

　　記者走訪昆明多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，目前，昆明市場上很多地產(chǎn)公司為節(jié)約成本，將售樓業(yè)務(wù)外包給中介機(jī)構(gòu)，部分中介機(jī)構(gòu)以特殊房源或是低價(jià)房源吸引消費(fèi)者簽約。通常情況下，為保障雙方權(quán)益，保證合同履行，合同中都有交納定金的約定。但在實(shí)際操作中，由于購房是大額交易，部分購房者可能在簽約之后由于各種原因又不想買房了，但是按照合同約定，購房者違約定金是不予退還的。

　　北京、上海等地的地產(chǎn)銷售、工程裝飾等公司同樣出現(xiàn)了利用“定金罰則”侵吞定金的現(xiàn)象。這些公司通過各種營銷手段、口頭承諾誘騙消費(fèi)者簽約，簽約后消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)權(quán)益不對等，甚至權(quán)益受侵害等問題時(shí)不愿履約，這些公司便以消費(fèi)者不履約做借口“侵吞定金”，侵害消費(fèi)者權(quán)益。

　　“吞定金”現(xiàn)象打擊難度大

　　云南劉文華律師事務(wù)所律師劉文華認(rèn)為，此類現(xiàn)象的出現(xiàn)暴露出我國新售商品房購房合同的強(qiáng)制備案制度仍不完善。雖然目前已經(jīng)實(shí)行了購房合同的備案網(wǎng)簽制，但備案網(wǎng)簽合同之外的私下協(xié)議在法律上依然有效。售房過程中，開發(fā)商與購房者簽訂諸多私下協(xié)議，這些私下協(xié)議容易出現(xiàn)“口頭承諾不落字為據(jù)”“空白合同事后隨意填寫”等問題。這些人為繞開網(wǎng)簽制度的操作，讓一些不法分子鉆了空子。

　　劉文華分析，從法律角度看，若企業(yè)存在誘導(dǎo)消費(fèi)者，“先誘導(dǎo)簽訂空白合同后私自填寫”等行為，企業(yè)及其員工已經(jīng)構(gòu)成合同欺詐，情節(jié)嚴(yán)重的甚至涉嫌刑事犯罪。然而，在司法實(shí)踐中，消費(fèi)者未注意留存證據(jù)，購房者與開發(fā)商各執(zhí)一詞，警方取證困難，難以破案。因“先填內(nèi)容后簽字”是購房的普遍交易習(xí)慣，在上述案例中，若購房者不能證明當(dāng)初簽訂的是空白合同，法律上只能根據(jù)交易習(xí)慣推定合同是“先填寫后簽字”，法院的裁判往往對消費(fèi)者不利。此時(shí)，消費(fèi)者若不愿意再購房，法律上難以成功退回定金。

　　房屋是對老百姓有重大影響的大額交易，業(yè)內(nèi)人士建議，相關(guān)部門應(yīng)完善購房網(wǎng)簽制度，將購房合同之外的私下協(xié)議全部納入網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，進(jìn)入政府監(jiān)管體系；公安等部門應(yīng)當(dāng)加大對購房合同簽訂過程中違法犯罪行為的打擊力度，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。(記者 王怡文)