三重力量，決定了2026年全面洗牌。

　　上海樓市有兩個(gè)數(shù)據(jù)很不正常。

　　第一是次新房太過保值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏同地段老房子。

　　第二是2022、2023年新房太火，交易量甚至超過2019年。

　　這兩個(gè)怪相，都是因?yàn)樾路康箳臁?/p>

　　新房賣得比二手房便宜，搶了很多二手客戶。

　　憑空出現(xiàn)的套利空間，也透支了未來購房需求。

　　好處就是，保證了新房短期火爆。

　　其實(shí)新房交易量超過2017年就不應(yīng)該。

　　新房倒掛配套五年限售，又短期保護(hù)了次新房市場——大幅減少了次新二手供應(yīng)。

　　次新房跑贏的原因很多，五年限售一定是一個(gè)重要因素。

　　這些限售的二手房，2026年會大量流入市場。

　　各區(qū)域限售房源數(shù)量不一樣，對市場的沖擊力度就不同，這會成為2026年區(qū)域分化的重要推手。

　　限售房源越多，市場沖擊越大。

　　前幾年大虹橋能流通的二手次新，就萬科天空之城（部分）、中建錦繡天地、招商虹橋公館（部分）、仁恒西郊花園等，一共沒多少套。

　　這才維持了當(dāng)時(shí)9萬高價(jià)。

　　徐涇處于限售狀態(tài)的二手有8927套，前灣還有一些。

　　意味著2026年大虹橋次新供應(yīng)翻幾倍，市場還能穩(wěn)得住？

　　楊浦、虹口內(nèi)環(huán)一帶也一樣，90-120的次新三房房源很少，所以相對堅(jiān)挺。

　　能夠相互分流的二手房源，大概有5746套被限售。

　　2026年這5756套房源陸續(xù)解除限售，大量次新房源涌入二手市場。

　　手握次新房的房東，你要清醒，你家房子堅(jiān)挺有可能是限售保護(hù)了你。

　　你需要思考的是，2026年大洗牌時(shí)，你會面臨多大的沖擊。

　　2026年，上海的區(qū)域格局也會發(fā)生重大變化。

　　2021年十四五規(guī)劃出爐，給了這幾年區(qū)域發(fā)展的方向。

　　2021年的這版規(guī)劃，基本延續(xù)了之前副中心、五大新城格局，只是新提出了南北轉(zhuǎn)型。

　　其實(shí)大家都知道，這幾個(gè)規(guī)劃最近聲音不大。

　　一方面是規(guī)劃實(shí)在太多了，除了金山、崇明，上海全境重點(diǎn)開發(fā)（《房地產(chǎn)的紅利，全面消失》）。

　　第二，2021年后內(nèi)外環(huán)境變化實(shí)在太大。

　　這幾年我們經(jīng)歷了千古未有之變局，堪稱二次改革開放。

　　見證了歷史，經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型，對經(jīng)濟(jì)、對城市發(fā)展的理解徹頭徹尾的變了。

　　2021年做的規(guī)劃，已經(jīng)明顯不適應(yīng)新的環(huán)境。

　　2026年十五五開始，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、國土空間戰(zhàn)略可能都有重大變化。

　　具體怎么調(diào)整我們參與不了，只能坐等歷史巨輪碾壓。

　　目前能確定的方向是：

　　弱化五大新城戰(zhàn)略意義；

　　大零號灣等三個(gè)未來產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)成為整體戰(zhàn)略；

　　一江一河成為重要的城市格局。

　　十四五規(guī)劃中一江一河完全沒提，你看看現(xiàn)在的聲音有多大。

　　過去十年，上海的舞臺屬于前灘、大虹橋、臨港。

　　2026年后，前灘建成、大虹橋你懂的。

　　2026年后，東方樞紐有望取代大虹橋，成為新的當(dāng)紅辣子雞。

　　今年公布了國際商務(wù)合作區(qū)建設(shè)總體方案，落地動作還沒開展。

　　十五五規(guī)劃中如果再重點(diǎn)關(guān)照，大批開發(fā)商入場，幾千萬營銷費(fèi)用砸下去，熱度直沖云霄。

　　我相信某媒體會發(fā)明新的文案：西有陸家嘴、東有大樞紐。

　　這樣重大的規(guī)劃更迭，不知會出現(xiàn)多少。

　　新版規(guī)劃出來，區(qū)域價(jià)值迎來全面重估。

　　如果你還按照2021年的規(guī)劃選房，可能要當(dāng)韭菜了。

　　短短幾年，我們經(jīng)歷了這么多觸及靈魂的變化，你還拿2021年的報(bào)告當(dāng)圣經(jīng)？

　　新政后樓市如何分化

　　哪些區(qū)域率先觸底 歡迎私信咨詢

　　2026年的市場政策跟現(xiàn)在完全不同，也會沖擊舊有格局。

　　每一次新政，都是利益的再分配。

　　2024年，我們已經(jīng)打開了70/90政策，120以上的大三房慢慢成為主流。

　　這些大戶型為主的項(xiàng)目，2025年后批量入市，直接沖擊2026年市場。

　　現(xiàn)在的新房，大戶型單價(jià)高、小戶型單價(jià)低，是因?yàn)?0/90限制了大戶型供應(yīng)。

　　2026年大戶型成為主流，大戶型單價(jià)還會更貴嗎？

　　現(xiàn)在買大戶型新房的朋友，好好想想吧。

　　2000-2008年上海最受歡迎、單價(jià)最高的是兩房，現(xiàn)在兩房直接沒人權(quán)。

　　市場變化就這樣無情。

　　2026年，上海限購全部打開，對剛需房源的需求可能大幅增加。

　　現(xiàn)在上海樓市主力客群都是本地置換，2026年大量外地購買力涌入，對房屋的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也會受到?jīng)_擊。

　　上世紀(jì)末，古北的崛起已經(jīng)讓大家震驚過一次。

　　2026年，上海限墅令大概率也會打開，近郊獨(dú)棟別墅有望再次火爆。

　　十幾年了，上海別墅市場冷冷清清，幾乎沒有新的產(chǎn)品推出。

　　一旦打開市場，新的設(shè)計(jì)理念、新的建筑工藝全部上馬，十幾年前的別墅很快就落伍。

　　千萬不要拿過去眼光看未來，我們正在轉(zhuǎn)型期，變化之快會打得你措手不及。

　　這幾年我們經(jīng)歷的重大變化實(shí)在太多，以上只是部分解讀，其他的大家可以多多補(bǔ)充。

　　也可以來環(huán)線辦公室，我們當(dāng)面討論。